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房地产企业“营改增”后的税负分析 　　摘 要：营业税改为增值税将直接影响房地产企业现行税负水平。为了更有效地进行直观分析，对比在不同条件下房地产企业的税负变化，对未纳入“营改增”范围的行业进行税制改革，特别是如何对房地产业进行税制改革成为舆论关注的焦点之一。针对是否考虑土地增值税情况，就“营改增”前后房地产企业税负负担进行对比，以青岛岳洋宇房地产有限公司为例，分析房地产企业减负的方法。通过对“营改增”后房地产企业税负变化分析预测，对“营改增”前后房地产企业税负情况进行分析。 　　关键词：房地产企业；“营改增”；税负 　　中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）04-0072-02 　　在当前房地产开发投资增速下降明显的背景下，房地产“营改增”的推进将进一步改善行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。 　　一、房地产企业“营改增”后面临的问题 　　首先，建筑业主要是为房地产业提供服务，两者上下联通，相辅相成。如果房地产行业不一起改，而只改建筑业，那就只改上游不改下游，下游企业得不到抵扣。建筑、房地产行业性质较为特殊，房地产作为支柱产业，其重要性不言而喻。目前，我国房地产企业普遍采用5%的营业税税率，建筑业营业税税率为3%，基于行业与经济发展的现状，此次“营改增”房地产、建筑业的增值税税率均为11%。其次，房地产企业普遍关注新政是否允许抵扣土地购置费。房地产开发成本中土地成本的占比高达60%。据测算，土地成本都会影响房地产企业的税负水平，若土地成本不能抵扣，企业税负较之前上升2个百分点。而土地成本可以抵扣，税负较之前下降0.6个百分点。目前，业界就对土地购置费采用“虚拟进项税”计算抵扣的呼声很高。最后，增值税和企业所得税是相互结合的。“营改增”后，企业取得增值税专用发票，即可以获得进项来抵扣增值税，又可以获得成本来抵扣所得税。由于建筑业普遍是挂靠经营，挂靠经营带来的就是在“营改增”下小型建筑公司，挂靠方往往不具备向大型供应商采购的习惯，无法取得增值税专用发票。 　　二、不同条件下“营改增”后税负影响 　　房地产企业税负测算均以我公司为假设条件下：当期营业额100万元；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；在土地出让的情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业“营改增”后行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；营业税为营业额的5%；附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；在没有特殊强调时，上游建筑企业能够将进项税转嫁给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者。税率作为房地产业“营改增”的核心环节，当前四档增值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一，但不同税率对于房地产企业的应交税负有着不同的影响。 　　（一）不同税率下对“营改增”前后税负分析 　　假设“营改增”前的企业税负指标包括：营业收入100万元、应缴税费5.6万元、营业税为5万元，其增值税中的销项税、进项税抵扣、建安成本增值税抵扣、财务成本增值税抵扣、其他成本增值税抵扣在营改增前均无指标，其附加费为0.6万元。 　　当增值税税率为6%时，营业收入100万元、应缴税费2.77万元、营业税为0，其增值税为2.47万元、销项税为6万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.3万元；当增值税税率为11%时，营业收入100万元、应缴税费8.37万元、营业税为0，其增值税为7.47万元、销项税为11万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为0.9万元。当增值税税率为13%时，营业收入100万元、应缴税费10.61万元、营业税为0，其增值税为9.47万元、销项税为13万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为1.14万元；当增值税税率为17%时，营业收入100万元、应缴税费15.09万元、营业税为0，其增值税为13.47万元、销项税为17万元、进项税抵扣为3.53万元、建安成本增值税抵扣为2.75万元、财务成本增值税抵扣为0.18万元、其他成本增值税抵扣为0.6万元、附加费为1.62万元。 　　（二）不同建安成本对“营改增”后企业税负分析 　　“营改增”后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。房地产业“营改增”后