20140617卡子门办公、公寓产品建议报告42p.pptxVIP

卡子门项目办公、公寓产品建议Nanjing Forte Land Co., Ltd.2014.6.17策源办公市场篇SOHO市场篇LOFT市场篇公寓市场篇1.2.3.4. 5. 6. 7.本体篇目 录个案分析产品建议本体分析—地块指标分析【容量分析】5#+7#：商办混合用地——总建面13万㎡酒店式公寓-3.9万㎡ 商办-9.1万㎡限制指标：酒店式公寓≦30%，此以最大化30%计；商办比例无要求保利堂悦商办+酒店式公寓：约占项目总体量的43%其中，商业加办公比例占30%，9.1万㎡，比重较大。根据市场数据显示，区域内商办市场环境不佳。因此，二者的搭配比例与产品设计突破口将成为产品定位的最重环节。本体分析—规划设计【规划设计展望分析】【规划设计分析】鉴于指标所限，可以合理预期本案未来基本以左图形式规划商办地块底层覆盖商业体，上建以办公与酒店式公寓；临主干道，环境与噪音污染严重；办公、公寓产品的合理定位、优化设计，是赢得市场占有率的关键办公市场篇SOHO市场篇LOFT市场篇公寓市场篇1.2.3.4. 5. 6. 7.本体篇目 录个案分析产品建议南京商务区未来发展格局 新街口城市中心 南部新中心（预计十年初步成型） 未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。未来三足鼎立的办公格局初步成型，南站板块起步较晚，本项目所处区域发展相对落后，目前缺乏办公氛围。 板块区属定位主要特征与问题点新街口城市中心传统商业商务中心，综合型CBD，也是目前最为成熟的CBD商务和商贸混杂，交通拥堵、车位不足等突出劣势难以解决，制约区域办公承载力发展河西中心新兴办公集群，政府规划、产业迁移多重支撑的金融及总部型CBD近年来新打造的城市CBD，奥体中心拉动发展，发展速度较快，规划利好明显，交通便利，未来是南京的金融与总部办公中心，整体办公高端化趋势明显南部新中心以南京火车南站为引擎，改写南京城市格局。规划办公集群，规模有限，但规划高度比肩城中河西，城市南扩后的几何中心区位以及交通枢纽的便捷特性使得南站板块更加匹配各层级企业需求河西新城中心（预计二十年成型）南京写字楼供销市场备注：数据统计时间截止至2014年5月31日，来源于金刚石数据库，仅包含纯写字楼数据区域不含六合、高淳、溧水2010年至今，南京纯写字楼累计上市量为256.57万㎡，累计成交量为167.51万㎡，整体销售率为65%；从历年写字楼的成交均价来看，写字楼成交均价起伏不大；2014年1-5月，南京纯写字楼上市量为23.16万㎡，同比增加17.02万㎡；南京纯写字楼成交量为15.18万㎡，同比下降11.23%；目前写字楼的成交均价为16826元/平米，环比上涨12%，14年上半年整体成交情况价涨量跌。南京写字楼供销市场备注：数据统计时间截止至2014年5月31日，来源于金刚石数据库，仅包含纯写字楼数据，区域不含六合、高淳、溧水2013年6月至2014年5月，南京写字楼市场总供应量为7033套，成交量为4826套，总销售率69%；从供销比来看，70平米以下的房源和70-100平米的房源供求接近平衡，100平米以上的房源均明显供大于求；南京写字楼销售市场还是以整层分割出售为主，小面积户型去化相对较快。南京写字楼存量备注：数据统计时间截止至2014年6月15日，来源于南京网上房地产，仅包含纯写字楼数据区域不含六合、高淳、溧水南京写字楼市场一直保持供大于求的态势，这直接导致市场存量不断攀升。截止至2014年6月15日，南京各板块写字楼存量达132.77万㎡，市场竞争态势持续恶化，未来市场环境不容乐观。按照2013年年均成交42.27万㎡进行计算，需要超过3年的时间才能去化完毕市场上的存量。南京写字楼未来供应优质办公楼未来列表-在建/筹建项目编号 办公楼项目 区域 面向市场办公面积（万㎡） 1德基二期 新街口 5.402新街口苏宁广场 新街口 3.503德基广场三期 新街口 4.004南京世界贸易中心 河西 14.375南京奥美大厦 河西 6.006华新城二期 河西 9.007建邺金鹰天地 河西 30.008升龙汇金中心 河西 47.709奥体苏宁广场 河西 7.0010新鸿基河西环贸中心 河西 6.5011南京国际广场2期 鼓楼 6.5012苏宁湖南路项目 鼓楼 16.0013中航科技大厦 其他 10.0014明发商业总部大厦（2012G55地块） 浦口新城 18.0015江北新城金融中心 浦口新城 26.2316江北新城总部大厦 浦口新城 6.5017花样年幸福万象城南3.7018保利堂悦城南6.8219绿地之窗 南部新城 20.3920证大喜玛拉雅中心南部新城 20.00总计 267.61南京写字楼未来供应南京现有供应分布南京未来新增供应分布目前南京办