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关于房地产企业资金管理问题探讨 　　摘要：我国的房地产行业近些年在诸多考验中曲折前进，随着规模的增长资金管理的问题愈加突出，拥有充分的资金对资本密集型的房地产行业顺利发展有着重要的保障。基于此，本文主要就房地产企业的资金管理概念加以阐述，并对其管理的问题和影响因素详细化分析，最后探究与之相对应的管理策略，希望通过此次的理论研究对实际业务起到一定指导作用。 　　关键词：房地产企业 资金管理 问题 　　一、引言 　　根据报道，2014年度福建省民营企业纳税百强中，房地产企业占据62个席位。以小见大，房地产行业是我国经济发展中非常重要的产业。房地产企业在扩大内需、改善民生中发挥着积极的作用，所以房地产企业的健康发展就有着其必要性。在实际的管理过程中，通过资金管理实现良好的现金流至关重要，是房地产企业正常经营运转，以及提升房地产企业生存能力的关键要素。故此加强这一方面的理论研究就有着实质性意义。 　　二、房地产企业资金管理及其主要特征体现 　　（一）房地产企业资金管理内涵分析 　　对于资金的管理而言主要是企业的财务管理功能的细化以及延伸，也是在企业的整体管理过程中的核心所在。房地产企业的资金管理则主要是将资金运动作为特征规律的重要依据，然后结合国家的相关法律政策，进行有效的组织企业资金运动并能正确处理资金的关系，是对资金统一协调控制的过程以及动态化的管理。对房地产企业的资金流转主要是通过资金筹集以及资金使用和资金回流这几个重要环节进行的。 　　（二）房地产企业资金管理的特征体现 　　房地产企业的资金管理主要是将资金的运动特征作为重要的依据，其自身有着鲜明的发展特征，主要体现在房地产是资金密集型的行业，所以在资金的实际管理过程中就相对比较复杂化。房地产在开发流程方面相对比较繁复，要经过诸多的阶段，并在资金的投入量方面也是相对较大，财务关系相对复杂，这些都造成了资金的管理过程中存在着困难。 　　房地产企业的资金管理特征还体现在项目周期长以及资金管理有着风险性方面，并较容易受到国家政策法规的影响，由于房地产是推动城市化进程当中不可或缺的因素，所以国家针对房地产就结合实际的情况加以调控引导，在项目开发的诸多环节都要通过相关的部门加以审批，所以房地产行业的发展不可避免国家的宏观调控，在资金的管理上也会受到相关法规政策的影响。 　　三、房地产企业资金管理的问题及影响因素 　　（一）房地产企业的资金管理问题分析 　　从当前房地产企业的资金管理情况来看还存在诸多的问题。外部资金来源相对较不可控，信贷规模时松时紧不能平稳满足企业需求。资金沉淀相对比较严重，在建工程对资金占用久金额大，楼款监管资金可能闲置不能及时利用。房地产资金的预算管理制度方面还没有得到有效完善，缺少对企业在项目投资以及经营等各环节的资金管理控制。资金结算管理模式方面相对比较落后，资金管理的意识相对比较淡薄，造成了只重视工程质量的控制而忽视对资金的控制。对资金的管理方面缺乏科学合理性，从而就造成了资金的浪费。除此之外还有资金的使用监督在激励机制层面较为缺乏等问题。 　　（二）房地产企业的资金管理影响因素 　　对房地产企业资金管理产生影响的因素是多方面的。主要的外部影响因素有：宏观经济、信贷政策、市场供求、税收政策、地理位置等。主要的内部影响因素有：管理体制、管理者经验、开发周期、成本控制、偿债能力、营销能力和应收账款等。房地产企业通过对这些因素有效利用和优化配置，对资金进行一系列计划、组织、管理及控制活动，实现正数的净现金流量和最佳的资金使用成本。 　　四、房地产企业资金管理的优化策略探究 　　第一，房地产企业资金筹集不能仅仅局限在自有资金，而要积极开拓外部融资渠道。比较银行开发贷款、境外上市融资、合作开发、信托融资等多种渠道，探索最适合企业的道路。制定资金的预计需求计划，在这一过程中对综合性的因素充分考虑，尤其是国家的宏观调控政策，并结合项目的开发计划及市场信息，加以选择融资渠道。实力雄厚的房地产企业，首选境外上市融资，可降低融资成本，优化资本结构;其次建议与外资银行展开房地产项目融资合作，外资银行契约精神强，开发贷款有保障。在经济发展呈现下行的态势中，实行必要的融资策略，对预防楼市低迷资金短缺或扩大生产经营等，都能起到积极的作用。 　　第二，熟悉地方房管部门预售资金监管政策，在遵照专款专用、全程监管等原则的前提下，及时按规定用途申请售楼资金，避免售楼资金沉淀，最大程度地减少占用自有资金。从商品房预售阶段开始，加速存货的去化和应收账款的周转，营运资金力争通过申请监管预售资金自给自足，不依赖股东资金投入。以福建省为例，应重点关注工程主体封顶、工程单体验收和商品房竣工备案等三个关键节点，申请从监管预售资金支取土地出让金和项目净利。至此，售楼