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土地融资面临的风险及应对措施探讨 　　摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。 　　关键词：土地金融；融资；风险；防范 　　中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0158-02 　　2001年4月20日，国务院发文指出，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，鼓励各级政府建立土地储备制度，对城镇土地实行“五统一”，即统一收购、统一储备、统一规划、统一开发、统一供应。根据国务院通知的相关要求，我国在土地储备制度方面获得了迅猛的发展。然而，在实际运作过程当中，因为城市建设与企业改制等各方面的需求，土地储备中心在进行土地收购初期需要提前垫付大量的经费，而随着收购渠道与收购数量的不断发展，经费问题愈发明显，而在土地融资的过程中暴露出来的各类风险也在不断增加，这些都是当前急需解决的重要问题。鉴于此，笔者针对当前土地融资面临的风险实施了详尽的阐述，在此基础之上提出了几点应对措施，仅供参考与借鉴。 　　一、土地融资风险分析 　　（一）信用风险 　　现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。 　　土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。 　　（二）市场风险 　　一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。因为保证人一般都是政府财政机构或者相关的机构，因此其在法律方面是不具有效力的。而在土地使用权抵押方面，因为储备土地的土地使用权通常都处在虚置的情况下，土地储备部门自身是否具备土地使用权也并没有相关的法律，所以，采用储备土地使用权进行抵押的模式也并非规范的模式。 　　此外，土地储备制度的进行必须要通过土地收购、土地开发、土地储备以及土地出让等流程，而在这个流程当中因为土地自身价格的影响因素较多，比如，土地投机、市场供需、开发成本、地理结构以及土地产权归属情况等，只要政府机构通过构建土地储备制度干预土地一级市场的预期目的无法达成，则非常容易导致其产生的收益不确定，导致风险加剧。 　　（三）财务风险 　　因为土地储备部门自身的经费大多数都是依靠银行贷款，所以国内各个土地储备机构都存在着较高的负债率。现阶段，许多城市当中的土地储备部门只是象征性的具有较少的注册经费，而在有的城市当中，注册经费实际还没有得到落实，又或者是采用政府划拨房屋、土地等实物类的形式注册。倘若土地市场的整体价格下降，利润空间缩减，就非常容易致使土地储备部门陷入到财政危机中。所以，倘若无法持续坚守土地储备贷款项目当中资本金的比例要求，而银行则将面临市场与政策的双重风险。 　　二、应对土地融资风险的建议与措施 　　（一）改革我国土地财政 　　1、改革投融资体系，生成多元化的共同投资体系。从许多发达国家的经验可知，许多国家中的土地储备都是依靠各个地方政府来实施，只有少部分是依靠州政府或者地区部门参与进来。相关的开发、购买等行为通常都是依靠专门成立的公营或者公私合营的部门进行负责。如此，就能够让土地储备可以达成兼顾公平与效率的成效。国内的土地储备部门是受到政府机构的委托，同时在政府机构的