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安徽省城镇化与房地产价格互动机制研究 　　摘要：随着城镇化发展进程的加快，未来人口向城镇迁移的速度、规模仍将不断提升，城镇居民的刚性住房需求仍会进一步增大。研究城镇化进程对房地产价格变动的影响越发具有价值和必要。近年城镇化进程的推进是否是引致我国房地产价格上涨的原因呢？本文通过对安徽省2001年―2013年间的房地产价格、城镇化率之间的相互关系进行实证分析，认为安徽省城镇化率与房地产价格之间存在着正相关关系，且城镇化率的提升是房地产价格上涨的关键原因之一。 　　关键词：城镇化；房地产价格；协整分析；因果关系；互动 　　中图分类号：F292 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）011-000-03 　　一、引言 　　城镇化（Urbanization）对于任意经济体而言，随着经济水平的不断提升，人民生活的进步，都将会成为经济社会发展的必然。根据发展经济学理论，当资源在某一地区聚集，并形成增长极，则该区域对周边地区将会发挥其辐射效应，从而吸引周边农村人口向城镇转移，原有的城镇规模扩大。根据国际经验以及发展经济学理论，一个国家或地区的城镇化水平，一定程度上反映了该国家或地区的经济发展水平。因此，我国政府将城镇化率看作是反映经济发展水平的一个重要指标。随着我国改革开放以来城镇化进程的快速推进，关注城镇化率数据变动的同时，城镇化带来的其他影响同样值得重视。在城镇化所带来的众多经济、社会影响中，房价的变动便是社会关注的焦点之一。由于城镇化对人口分布的影响，必然引发城市住房供需关系的变动，当一个国家或地区的城镇化率处于快速上升阶段时，研究城镇化对住房供求关系的影响，对于保障城镇人口住房、实现国家经济稳步发展和社会和谐有着重要的意义。 　　二、安徽省城镇化与房地产价格的特征性事实 　　（一）安徽省城镇化的线性特征 　　目前通用的衡量城镇化率的方法主要有两种，一是采用城市建成区面积占总面积的比重，二是采用城镇人口占总人口的比重。本文选取后者作为城镇化率的衡量指标。根据美国地理学家Northam提出的关于国家城镇化发展的S型曲线，当城镇化率超过30%时，其城镇化历程呈现出明显的加速发展状态，并且在70%左右开始呈现稳定发展态势。从安徽省城镇化进程来看，该比率从2000年的28%持续上涨，2014年达到47.86%，正处于30%-70%的区间。但是从变化趋势来看，安徽省城镇化率水平呈现出平稳发展趋势。 　　（详见图1、图2） 　　（二）安徽省房地产价格变化趋势分析 　　2000年以来，由于政策导向、社会预期等各种宏观经济因素的影响，住房市场的放开使得刚性需求增加，房地产价格的不断上涨，深化了住房市场上供求矛盾，并且在2009年后出现了严重的住房市场供不应求的矛盾关系。根据本文对安徽省2001年-2013年商品房平均销售价格绘制的折线图可以看出其保持着平稳的增长趋势。2011年以来，为了保障中低收入人群的住房需求，国家出台了一系列的限购、限贷政策抑制房价的快速上涨，所以从2012年至今房价呈现出了增速放缓的势态。从房地产建设结构来看，安徽省的房地产住宅开发中，以住宅开发为比例最大，说明近年来安徽省整体房屋供给总量发展迅速，为城镇化提供了基本的住房保障。 　　（详见图3） 　　三、安徽省城镇化与房价的互动机制分析 　　（一）城镇化对房地产价格的影响路径 　　目前学术界关于房地产价格的衡量方法较多，归纳起来主要有： 商品房销售额除以商品房销售面积、全国住宅价格指数以及商品房平均销售价格等。基于统计简便性及数据可获性，本文采用商品房平均销售价格来表示。根据房地产销售价格的结构构成来看，其包含了土地价格、前期房屋设计费用、工程造价费用、开发管理费用和房地产开发企业进行房地产开发所应得的利润和应该缴纳的税费等。根据房地产供求对房地产价格的影响来看，房地产除了受到其成本构成的影响，还受到房屋本身区位位置、房地产需求数量、需求人群的收入、政策等其他因素等的影响。随着城镇化水平的不断增加，首先会影响房地产的需求情况，此外，房地产价格成本的结构因素会发生相应变化，从而共同影响房地产价格。 　　一方面，城镇化率的提升将会对不同区位的房屋价格产生推高性影响。城镇化水平较高的区域或城市一般整体经济发展水平较好，在安徽，例如合肥、芜湖、铜陵等地，GDP水平和人均收入水平相对较高，相应的，其房屋平均价格水平也较高，这主要是由于经济发展水平高的地区，作为增长极的经济辐射能力较强，城镇化水平也自然较高。 　　另一方面，城镇化的推进带动当地城市人口比例的增长，从而带动住房需求增加，对房屋价格产生推高作用。根据本文对安徽省各地区的城镇化率、城市人口数量的统计分析，随着城镇化率的不断提高，相应的各地区的城市人口比例也在不断增长。