前期工程介入要点2.doc

物业前期介入要点 一、立项至施工图设计阶段 实施阶段 控制要点 实施内容 协调部门 重要程度 很重要 重要 一般 立项阶段 提前充分与研发、营销进行沟通。索取项目的前期资料。 在周边调查物业业态及物业收费标准、社区配套、行政管理范围、客户生活习性、物业招标备案程序等为项目立项及分期段实施提供参考。 研发部 市场营销部 ★ 方案阶段 在新项目地产立项以后，需要与地产研发和市场营销部保持密切的信息沟通，并向市场营销部或地产工程部索取该项目相关的基本资料。 1、大门人车分流管理：是否设置人车分流行道；小区车行道门口处设置净宽度是否有8米以上；是否设置安防监控探头，是否设置图像对比功能，是否满足消防要求。 2、保安岗亭是否设计合理，生活功能是否合理（洗手间、办公位置等） 3、安防设备的设置： 别墅高端住宅周界系统宜采用电击网，取代传统红外对射，并设置灯光报警联动，增大安全防范系数，注意无防范盲区。 4、车辆流向、人员流向：尽可能做到人车分流，小区车流最好能实现单项管理，减少交通安全事故发生。 5、商铺的设置：商铺与小区应严格分离，不得在小区内设置商业门面及门洞，便于人员管理和安全管理。 6、管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、 研发部 ★ 管理用房的设置：管理处最好设置在小区中央主入口位置，便于辐射小区管理。智能化控制中心与消防中心合并设计，减少管理人员和设备设施投入。 6、儿童乐园、学校、网球场、篮球场、游泳池、广场、会所等配套设施的合理性； 7、人车的动线、车辆停放合理性考量； 8、周界围墙的高度要求是否合理，围墙高度一般不得低于2.2米以上； 9、服务接待大堂、物业用房面积及功能（办公室、工程操作间、库房、档案室、会议室、宿舍及饭堂）、设备房、监控中心、社区用房、是否配置； 10、各出入口与动线的生活便利性（如人喜欢走近路，对转弯太多的路线进行调整）； 11、商业、学校与住宅是否隔离，商业、学校与住宅不能相通； 12、景观的草坪不能太多； 13、大型的水体及喷泉不宜太多； 14、房屋分界面及邻里之间的安全性考量； 15、楼层过道及门窗清洁的方便性； 扩初阶段 闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对所有摄像镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够至少1个月时间。 1、安装在进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、人员进出通道、小区干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。基本保持无盲点，减少安全隐患。 研发部 停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。 2、设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，联网软件收费；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。 3、设置双向通行停车车系统道路应满足8米以上道路净宽。 4、临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。 5、高层电梯前室广告电源考量等。 研发部 门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内 安装位置：小区大门、组团门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。只要分区管理的将分区进行设置。 研发部 ★ 周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，无周界报警盲点。 研发部 ★ 对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。 户内、单元门或电梯处、各小区出入岗亭、中央控制室等位置应当设置可视或非可视联网对讲系统，方便住户家开门和来访客户核实等， 研发部 ★ 电子显示系统：项目依据实际情况确定是否设置。 通常设置在单元门、电梯前室、公共区域等附近。 研发部 ★ 巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统 优先采用在线式巡更系统等 研发部 ★ 内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。 设置位置：重要设备房、管理用房、管理处、值班室、电梯机房、安全岗位等。 研发部 ★ 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。可能情况下，尽量少开通道。 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆