商业营销策略方案.pptxVIP

金山商业广场商业营销策略方案2015年10月项目发展目标项目现状及问题目录市场背景和项目机会营销总战略和分策略营销执行策略金山商业广场商业营销策略方案 CHAPTER.1项目目标梳理1项目发展目标关键词 : 项目目标项目发展目标项目剩余货值8554万元，预计2016年1月31日达到剩余货值60%的销售率，实现销售金额5133万元。　金帝商业金山A区金山B区金都商业合计可售套数411063189268成交情况成交套数1239152996剩余货值剩余套数29671660172剩余面积（㎡）1315.612858.09790.582477.077441.35剩余金额(元）14,076,75334,910,61910,009,16026,542,94381665286剩余均价(元/㎡）10700 12215 12661 10715 10975 8554万元?截止2015年11月15日剩余货值8554万元，剩余货值5133万元?截止2016年1月31日实现销售目标5133万元。销售目标Q1：2016年目标如何实现？商业Q2：我们将面临的问题和方向在那里？金山商业广场商业营销策略方案2项目现状及问题关键词 : 项目认知?项目产品现状?项目现有问题归类产品现状及问题金帝、金山受人流量因素影响大；金都受到人流量和道路双重因素影响，致使位置较差的产品较难销售。1.剩余套数：总共剩余套数172套，其中金帝剩余29套，金山1#剩余67套，金山2#剩余16套，金都剩余60套；2.区域分布：剩余产品主要集中在人流少的区域；3.产品问题分析：金帝、金山受人流量因素影响大；金都受到人流量和道路双重因素影响，致使位置较差的产品较难销售。政府人流大人流一般人流少未售商业价格现状及问题金帝、金山受人流量因素影响大；金都受到人流量和道路双重因素影响，致使位置较差的产品较难销售。剩余产品梳理建筑面积总价剩余套数10-30㎡18-41万1831-50㎡31-64万11751-70㎡51-99万3170㎡以上97-180万6已售产品梳理（部分）建筑面积成交套数10-30㎡331-50㎡4051-70㎡1070㎡以上0客户现状及问题成交客户本地居多，客户到访量严重不足，用于自营比例较大；项目开发接近5年，客户对项目知根知底，需要重新树立市场形象，改变客户认知。已售商铺自用率（部分）销售量自营数量自用率853035.29%项目现状问题归类客户到访量少，客户面窄到访量少：赶场天到访量在3-4组，冷场天在0-2个，其中还包括老客户；案场统计客户面宅：客户绝大多数为立山本地人，其次阳通、茶房偏多。客户疲软，对项目知根知底项目开发接近5年，加之市场小、人与人之间沟通便畅，客户对项目了解甚多案场统计项目销售政策变动幅度大，导致意向客户流失，缴纳定金客户迟迟不能回款。营销推广不到位推广渠道较多，但推广主题无法引起市场共鸣渠道统计推广主题不适合项目目前销售状态，亟待改变金山商业广场商业营销策略方案 CHAPTER.3市场解读3市场背景和项目机会关键词 : 市场解读?市场分析（省略）?项目价值梳理项目价值梳理价值审视：客户对区域发展和31-50㎡热销面积较为关注，后期营销进行重点宣传，现铺、商家入驻也能提高投资者的投资兴趣。1.区域价值：立山新区，顺延老街商业外溢，商圈成熟度高；2.产品价值：31-50㎡热销商铺面积；现铺销售，商家入驻率较高；3.配套价值：镇政府落址建成；新医院建设中；立山车站规划中。金山商业广场商业营销策略方案 CHAPTER.4项目营销战略4营销总战略与分策略关键词 : 项目营销战略?项目总营销战略?项目分营销策略营销总战略与分策略2015年营销命题：在客户量严重不足和客户持续观望的市场环境之下，如何快速去化剩余产品？2015年项目总营销战略 扩大拓展范围，渠道精准营销，高额回报吸引，树立客户信心分策略一分策略二分策略三分策略四分策略五深挖渠道精准营销推广轰炸全域覆盖活动牵引促进销售灵活模式牢抓客户首付分期降低门槛营销总战略与分策略策略一：采用“直接和带租约”两种销售模式。1、策略目的：直接销售模式销售给自用者，带租约销售模式以其“资金安全有保障、投资回报率高”的优势刺激投资者购买，运用灵活的销售模式，牢牢抓住各类客户；2、价格调整：在原价基础上价格上浮6%，用于租金补贴；3、返现规则：以季度返还。开发商盈亏表（以50㎡、10000元/㎡计算）销售模式调整前调整后盈亏金额直接销售单价100001060030000面积5050总价500000530000销售模式年限租金收益开发商补贴盈亏金额带租约销售第一年1590010600-1800第二年2120010600第三年2650010600带租约销售模式投资回报率计算表第一年第二年第三年合计年租金收益率（经营者缴纳）3%4