融创集团电梯管理制度(定稿)(精品).docxVIP

融创集团电梯管理制度 2013年集团加强了电梯的管理工作，使各区域公司电梯总的故障率有了明显的的下降，同时，也积累了部分管理经验。结合此部分经验，制定了本制度，请各区域公司执行。 1、区域公司电梯管理的工作目标 电梯困人故障率是从业主感受方面直接反映电梯好坏的一项指标，故集团将此指标作为2014年集团电梯管理的工作目标。此目标结合2013年集团各区域电梯困人故障率统计制定而成，如下： 电梯困人故障率的月均目标： 1.5% 注：1、月困人率=月困人次数/电梯在保台数； 2、在保电梯含所有归融创物业管理的所有品牌电梯。 2、区域公司电梯管理的工作要求 ① 设计阶段要求 ◆ 项目公司根据项目定位，与电梯公司确认电梯选型及功能要求，避免后期功能缺失； ◆ 项目公司设计部牵头组织电梯公司与设计单位针对建筑图纸及电梯施工图纸的互审工作,并建立书面确认文件存档，避免诸如井道缺少圈梁等问题发生; ◆ 项目公司对轿厢装饰如有特殊要求需在电梯选型时与电梯公司沟通，后期在轿厢装饰时应严格按照电梯预留要求进行。 ② 供货阶段要求 ◆ 项目公司及时确认电梯公司复核的井道尺寸和产品技术标准，确保及时排产； ◆ 项目公司及时确认变更签证，避免厂方因为技术问题影响排产； ③ 安装阶段要求 ◆ 项目公司根据项目进度，严格按照“电梯安装标准工期”提供合理的安装工期，确保电梯安装质量； （“电梯安装标准工期参考”详见附件1） ◆ 项目公司根据项目进度，及时提供电梯安装前、安装、调试、临时用梯等四个阶段合格的条件，保证电梯安装质量及进度； （电梯安装前、安装、调试、临时用梯阶段要求详见附件2） ◆ 项目公司全程监督电梯公司安装全过程； （“电梯安装质量控制要点”详见《电梯采购战略协议》技术承诺部分内容） ④ 验收阶段要求 ◆ 项目公司和物业公司全程监督电梯公司的厂检工作，确保100%覆盖，确保在项目入住前完成； （“电梯厂检内容及标准”详见《电梯采购战略协议》技术承诺部分内容） ◆ 项目公司和物业公司组织实施电梯公司进行电梯的“舒适性检测”，按100%覆盖进行，达到合格标准作为验收通过物业接管的依据，确保在项目入住前完成； （采用通力公司“DT5”检测设备进行，IQE值小于1.6为合格标准） ◆ 物业公司对于验收完成的电梯及时接收，进行正常维保管理。 ⑤ 维保阶段要求 ◆ 物业公司加强维保管理（严格执行维保协议）； ◆ 所有故障问题必须通过电梯公司400/800系统进行报修； ◆ 物业公司建立故障问题管理台账，以分析故障问题及统计停梯率； ◆ 物业公司对电梯管理人员进行培训及考核上岗。 3、电梯管理的工作制度 ① 区域公司电梯总体负责人制度 ◆ 为便于管理，明确责任和义务，明确各区域公司品质中心总经理为电梯管理的第一负责人，并在品质管理中心内指定地区电梯总体负责人； ◆ 区域电梯总体负责人，负责本区域内所有项目地产和物业的电梯工程问题的总体协调与解决，负责参加集团电梯专题月度例会与相关问题的分析与解决。 ② 建立电梯故障问题的及时上报制度 ◆ 各区域公司各项目的地产及物业负责人（或对接人）对电梯的故障问题（困人、停梯、滑梯、轿厢剧烈晃动等）及时上报集团； （具体要求详见附件3） ◆ 集团建立“电梯的故障问题管理总台账”，及时录入信息并分类； ◆ 集团每月按照统计区间分析电梯故障类型及原因，形成对区域、原因、共性等的分类； ③ 建立月度例会制度 ◆ 每月26日（如遇节假日顺延），集团项目管理部、成本管理中心、物业管理部、各区域公司电梯总体负责人、集采电梯公司总部人员召开“集团电梯专题月度例会会议”。 ◆ 要求每月由区域电梯总负责人牵头组织各项目地产、物业公司相关人员和电梯公司（维保单位）地区总经理或以上人员召开“区域电梯专题月度例会”。 （会议要求详见附件４） ◆ 会议主要关注的重点内容： 各区域公司电梯在设计、安装、销售、维保阶段存在的重点问题 电梯重大故障问题的分析及解决措施 4、 电梯管理的工作考核 ◆ 季度考核：每季度，根据“电梯困人故障率的工作目标” ，集团对各区域公司进行“季度电梯月均困人故障率增幅排名”进行集团公示，月度结果亦将通过短信形式抄送各区域公司总经理； ◆ 年度考核：集团根据各区域公司“年度电梯月均困人故障率增幅”情况进行排名，对于达到电梯困人故障率月均目标且排名第一位的区域公司进行奖励，对于未达到电梯困人故障率月均目标的区域公司进行处罚； （注：电梯月均困人故障率增幅=（季度/年度月均困人故障率—电梯困人故障率的月均目标）/电梯困人故障率的月均目标） ◆ 不定期，集团对各区域公司（项目）电梯的故障问题（困人、停梯、滑梯、轿厢剧烈晃动等