第三章投资性房地产.pptVIP

第三章 投资性房地产 一、投资性房地产的特征与范围 （一）投资性房地产的定义及特征 定义:投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 特征： （1）投资性房地产业务是一种经营性活动 （2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 （3）投资性房地产有两种后续计量模式 （二）投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权。 例如,甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议,甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权。自租赁协议约定的租赁期开始日起,这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。 (2)持有并准备增值后转让的土地使用权 例如,企业发生转产或厂址搬迁,部分土地使用权停止自用,管理层决定继续持有这部分土地使用权,待其增值后转让以赚取增值收益。 （3）已出租的建筑物 例如,甲公司将其拥有的某栋厂房整体出租给乙公司,租赁期2 年。对于甲公司而言,自租赁期开始日起,该栋厂房属于投资性房地产。 不属于投资性房地产： （1）自用房地产固定资产或无形资产； （2）作为存货的房地产：适用存货，销售收入适用收入； （3）企业代建的房地产，收入和费用的确认和计量适用建造合同。 4、下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 （1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。 （2） 关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 【例题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。　　A.已出租的建筑物　　B.已出租的土地使用权　　C.持有并准备增值后转让土地使用权　　D.按照国家有关规定认定的闲置土地　　E.作为存货的房地产　　　　 【答案】ABC　　 二、　投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认和初始计量1.确认 　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 2.初始计量 按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资产等相关要求确定。 外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资本增值的： 借: 投资性房地产 贷：银行存款\在建工程等 否则,先做固定资产、无形资产或存货，再按转换处理。 （ 1） 外购的投资性房地产 　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （2） 自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 例1:2011年2月，甲公司购入一块土地，在地上修两栋厂房。2011年11月，厂房将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中一栋出租乙公司。 2011年12月，两栋厂房同时完工，土地使用权成本为900万元；两栋厂房造价均为1200万元，能单独出售。假设用成本模式进行后续计量。 借：固定资产---厂房 1200 投资性房地产---厂房 1200 贷：在建工程---厂房 2400 借：投资性房地产---已出租使用权 450 贷： 无形资产---土地使用权450 （二）投资性房地产的后续支出 1.资本化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。（转入在建工程） 2.费用化的后续支出　　与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 【例2】2011年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建