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“香御公馆项目” 物 业 管 理 方 案 （供参考） 合肥圣洁物业管理有限公司 【目录】 项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥……………‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3 物业服务重点‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥………‥‥‥‥‥4 组织架构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥……………‥‥‥‥5 岗位职责‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥…‥‥‥‥‥7 业户管理方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 房屋管理、共用设施设备管理方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18 智能化设施维修方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥………‥‥‥‥22 秩序维护管理方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25 保洁管理方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥……..‥‥‥‥34 绿化管理方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38 社区文化建设‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥43 项目测算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45 【项目概况】 （略） 【物业服务重点】 1、房屋立面管理 房屋立面的整洁对房屋及项目品质有很强的支撑作用，故需在太阳能安装、防盗栏栅安装、封闭阳台、晾衣架等影响房屋外立面的行为进行有效管理。 2、出入口管理 项目由排屋、高层、商业组成，因各个类型的业主对住宅的私密性要求不同，排屋私密性较高，需有出入口进行有效的管理。当然，提高出入口管理水平需开发公司增加门岗硬件的投入。 3、车辆管理 小区的车辆停放秩序是服务品质的重要体现，包括机动车与非机动车，需从景观营造的角度使硬件配置更合理，包括非机动车停放点出入便利、道路交通组织情况等。 从项目沿街商业处的车位布置来看，商业广场的停车引导工作较为重要。 4、社区文化建设 社区文化建设是提升项目居住品质、提升业主满意度的重要措施，可从项目销售开始便有计划实施，逐步形成项目特色。 【组织架构】 一、物业服务中心组织架构 二、物业服务中心人员配备（共45人） 设经理1名，全面负责园区的物业管理、对各部工作落实检查及对外协调等工作。 经理助理1名，协助经理做好园区的管理工作，经理不在位时行使经理的职责。 财务1名，负责财务工作，以及物业服务中心的后勤服务工作。 设六个部门： 1、客服中心1人： 其中客服主管由经理助理兼任。 前台客服员1名、协助主管负责前台接待、信息派单、跟踪与回访，负责档案管理工作。主管由副经理兼任。 2、综合管理部3人： 其中主管由经理助理兼任。 管理员3名，协助主管负责各自区域的业主服务、园区节日布置、园区业主活动组织、业主接待、健康服务等工作，主要有业主投诉处理、协助各项费用收取、业主意见征询、业主的意见和建议收集、日常管理、健康服务、档案管理、业主回访等工作。 3、工程部3人： 其中工程主管1名。 综合维修工2名，负责园区公共区域设施设备、附属构筑物等日常维修养护及业主委托服务。 4、保洁部13人： 其中保洁主管1名，协助经理负责园区的清洁管理：各项检查与指导、物品采购或申领、各项工作安排与协调等工作。 保洁员12名,负责园区公共区域的保洁工作和客户室内清洁的响应。 5、安保部19人： 其中主管1名，协助经理负责园区的安保管理工作，兼任义务消防队长，对突发事件的处理等工作。 保安领班3名，协助主管安排好班内的各项工作。 秩序维护员12人，协助做好小区安保管理工作，负责小区门岗管理、小区巡逻、交通秩序与地下车库管理等。 监控员3名，负责消监控室的相关工作。 6、绿化部3人： 其中绿化主管由保洁部主管兼任。 绿化员3名，负责园区公共区域的绿化养护工作。 【岗位职责】 一、物业服务中心人员岗位职责 1、物业服务中心经理岗位职责 1）坚决执行公司的各项方针、决策、计划和各项指令; 2）制定物业服务中心的目标，规定各级管理人员和员工的职责范围并监督贯彻执行情况; 3）建立健全的物业服务中心组织系统，使之合理化、精简化、效率化，主持每月月度会，并针对有关问题进行重点讲评和指示; 4）加强物业服务中心安全管理工作，及设备设施维保工作; 5）阅读和分析财务报表，督促部门做好成本控制; 6）负责做好物业服务中心与公司其他部门之间的沟通及协调工作; 7）指导培训工作，培养人才，提高整个服务质量和员工素质; 8）有重点地定期巡视公众场所和各部门工作情况、检查服务质量、及时发现问题、解决问题、及时反馈处理意见; 9）保持良好的公共关系、树立绿城良好的形象; 10）以身作则，关心员工，奖罚分明，使物业服务中心有高度凝聚力，并要求全体员工以高度热情和责任感去完成