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香港房地产税收对房价影响的实证分析 [内容摘要]本文以香港政府发布的2000-2011年房地产税收相关数据，采用时间序列模型方法，实证分析了香港地区的差饷、物业税（保有环节税收）及利得税、印花税（交易环节税收）分别对香港私人住宅价格的影响。实证结果表明：保有环节的房地产税对私人住宅价格影响有限，而交易环节的房地产税对房价有显著影响，增加交易环节的税收会进一步推高房价。根据研究结果，结合我国的实际情况，本文提出了中国大陆地区房地产税收制度改革的政策建议。 [关键词]香港；房地产；税收；房价 一、导言 中国香港地区人地关系紧张，与大陆一样实行土地国有制度和土地批租制度。香港的房地产税制是在适应本地区情况的基础上发展起来的，覆盖了房地产取得、保有和流转环节。在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征利得税，在取得环节开征印花税。取得环节税负较轻，如印花税税率仅为0.25%-3.75%，利得税只针对房地产投机行为征税，较轻的税负鼓励了房地产的流通，并刺激土地的供给和交易；保有环节税种多，税负也较重，其在税收收入中所占比例也很高。保有环节较重的税负不但可以限制不动产的闲置和低效使用，促进不动产的优化配置，也为政府提供了稳定的税收收入。研究香港房地产税收对房价的影响，对大陆地区房地产税收制度的改革具有重要的参考价值。 二、文献述评 （一）国外学者关于房地产交易与保有环节税收对房价影响的研究 国外对房地产转让环节征收房地产转让税。房地产转让税是对房地产的出售、赠予、继承等环节所征的税。国外学者对房地产转让税的经济效应研究主要集中在房地产转让税对房地产交易量和交易价格的影响两个方面。房地产转让税对房价的影响主要是通过增加交易成本来影响房价，交易成本的增加会产生闭锁效应。Ben-jamin，Coulson和Yang（1993）研究了费城提高房地产转让税对居民住房价格的影响，结果发现提高房地产转让税使房价降低，且房地产转让税的税负由房屋转让者承担。Lundborg和Skedinger（1999）采用房地产市场搜索模型研究了房地产转让税对房价的影响，发现房价是内生的，征收房地产转让税形成闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。National Association of Realtors（2003）的研究也发现征收房地产转让税会导致房地产交易成本的增加，从而影响房地产的交易量、交易价格以及买房者的购房决策和卖房者的持有期限。 国外学者对保有环节房地产税与房价关系做了大量的研究，从研究结论来看，可分为两类：一类是受益论，认为保有环节的房地产税仅是一种使用费，对资本和资源配置没有产生任何扭曲，因此对住房价值也没有任何影响。Hamilton（1975）研究发现房产税、房地产价值和地方公共服务之间存在显著相关性，从而论证了房产税是一种受益税。Fischel（2005）论证了房产税因土地区划和用脚投票机制提高了房价。另一类是新论，认为房地产税会改变资本和土地的相对价格，扭曲资本与土地的替代关系，从而对房地产价格产生影响。MieszkowskiZodrow（1986）认为保有环节房地产税是对辖区内资本使用的一种扭曲税，会降低资本总体收益，对房地产价格产生影响。RosenFullerton（1977）发现，房产税对房价有显著负向影响，但至少75%的公共服务被资本化为房价。 （二）国内学者关于房产交易与保有环节税收对房价影响的研究 国内学者对交易环节税收对房价影响的研究结论不一，一类认为增加交易环节税负对房价有抑制作用。欧阳敏（2013）将31个省市平均房价的面板数据代入一个计量模型来估测沪渝两市如果没有实施房产税试点的潜在房价水平。通过对比潜在房价水平和实际房价水平，研究发现房产税试点使上海房价水平降低了15%，却使重庆房价水平上升了11%。另一类认为交易环节税收政策对调控房价没有影响甚至会推高房价。邓菊秋等（2011）利用全国2005年7月-2009年12月的月度数据，运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响，研究表明增加交易环节的税收对调控房价几乎没有影响。 学者们对保有环节税收对房价影响也持不同的观点。部分学者认为，开征保有环节的房产税能够降低房价。况伟大、朱勇等（2012）的研究表明房产税对房价具有显著负向作用。尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税税率来实现，因此，房产税对房价的抑制作用有限。贾康（2012）认为，从供需角度分析，房地产税的征收能够使房产市场供需更接近于平衡点，从而令房价更平稳，泡沫变少。并且他认为只要保障房供给到位同时大量空置房进入租房市场，房地产税是不会转嫁给住房消费者。 也有部分学者基于供求关系变化，认为保有环节房产税对于调控房价意义不大。安体富、王海勇（2005）指出，在目前房地产市场供不应求的情况下