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房地产项目开发流程图 房地产项目开发流程??????????节点?主要阶段?主要工作内容????工作部门???是否需要组织专题会议以及会议参加部门???主办部门工作内容???分项?主办部门?主办岗位?协办部门???土地获取阶段?土地信息收集? ?现状图?落实地块具体位置及周边情况??拓展部???????规划设计条件?落实规划条件，了解限制性条件??拓展部???????现场踏勘?对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。??拓展部???????了解周边配套情况?了解地块周遍的商业、教育、交通等情况??拓展部???????了解该区域未来规划情况?了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。??拓展部??????土地初判?了解地块的上市方式和土地款?同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。??拓展部???????了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况?成本测算??拓展部???开发部、运营部、工程部????了解当地的房地产市场状况?产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排??拓展部??????对接发展中心?汇报土地初判结果?宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果??拓展部??????土地深判?可行性研究报告?区域内宏观经济、发展前景等的分析??拓展部????????该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。??拓展部????????现状图（四至电子文件）??拓展部????????市场深度调研?销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研?拓展部???销售部 研发部?????项目最终定位?销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议?拓展部???销售部?? 研发部?????成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选?研发、运营：协助进行方案设计和成本测算?拓展部??? 研发部、运营部? ????开发周期及付款计划?工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。? ?拓展部???工程部? 开发部? 销售? ?? ????项目方案确定??拓展部????????现金流测算??拓展部??????对接发展中心?深判结果?项目可行性报告及后续工作??拓展部??????寻找合作资金（与战略发展部共同研究）?研究并确定融资方式?如信托基金、战略合作、贷款平移等?财务体系、法务：给予技术及资源上的支持?拓展部???财务体系、法务????项目招商报告（前期阶段）?区域宏微观市场研究??拓展部????????项目招商版盈利能力分析??拓展部???????明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）?项目商业策划书?财务中心：制定项目财务数据?拓展部???财务中心?????合作伙伴确定?财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回报?拓展部???财务中心、集团资管部?????合作方案确定??拓展部???财务中心、集团资管部?????合作细节确定??拓展部???财务中心、集团资管部????引资（商业计划书）?签署战略合作协议?财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档?拓展部???财务中心、集团资管部、综合管理部????合作实施（实施阶段）?合作公司成立及相关手续办理?财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局办理公司注册?拓展部???财务中心、集团资管部、法务综合管理部???投标、摘牌?投方案标?项目方案确定?研发中心：项目方案?拓展部???研发中心????投经济标?确定土地上限??拓展部???????拍卖?竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术??拓展部???????挂牌?竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术??拓展部????获取土地??签订土地出让合同?确定用地图、桩点坐标、用地条件?交纳政府净收益，契税，交易费?法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金?拓展部???法务　财务部???用地规划许可证?土地出让合同??法务协同：提供土地出让合同?开发部???法务　????出让金、交易费交费证明??财务：提供资金缴纳出让金、交易费?开发部???财务???确权?企业投资项目备案?办理房地产开发资质预审表??开发部????????委托工程咨询资格机构编制申请报告?研发：协助提供相关项目资料?开发部???研发?????向项目备案机关提交申请报告??开发部???????建设用地规划许可证???开发部???????原地上物土地证登