海南大学城高校后勤服务综合广场投资可行性分析报告.docVIP

PAGE 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传！ 目 录 前言……………………………………………………………………………………………………………………………1 一、投资估算的范围…………………………………………………………………………………………………………2 二、投资估算的内容…………………………………………………………………………………………………………2 三、项目总投资………………………………………………………………………………………………………………3 四、财务效益评估……………………………………………………………………………………………………………5 1、销售收入估算…………………………………………………………………………………………………………5 2、销售发生的税项和费用………………………………………………………………………………………………7 3、投资利润和净利润估算………………………………………………………………………………………………7 4、投资利润率和资金利润率估算………………………………………………………………………………………8 5、年租金收入估算………………………………………………………………………………………………………10 6、年租金回报率及回收周期估算………………………………………………………………………………………11 7、财务评价………………………………………………………………………………………………………………11 五、风险分析…………………………………………………………………………………………………………………12 PAGE PAGE 1 前 言 本项目地块位于海南省海口市桂林洋高校区中心位置，总占地面积43亩，将建设成未来“海南大学城”的后勤服务商业中心。 项目将由甲方桂林洋农场与乙方深圳恒英公司、深圳住隆公司（见附件）合作开发，以双方各自出地与出资方式进行。 最终农场获得相应比例的住宅与商铺面积，以完成高校区后勤服务基地的建设工作，并通过日后商业的正常经营产生可观的经济效益，形成基地可持续发展总体目标。 其他物业则归开发企业所有，以达到合作开发的最佳经济效益。 项目分两期开发，一期开发启动资金7000万元，其中土地费用支出1000万元，工程建设费用支出6000万元，二期在一期部分出售的基础上追加4000万元投入，项目总资金投入为1.1亿元，每平方米建筑面积平均造价3802元，预计项目总投资约为2.1152亿元。 一、投资估算的范围 按征地43亩，总建筑面积55635平方米进行投资估算。 二、投资估算的内容 本项目开发包括住宅建设、商业建设和公用基础设施建设。 （1）住宅建设包括学生公寓、酒店。 （2）商业建设包括购物广场、商铺。 （3）公用基础设施建设包括公交调度室、项目的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程和区内道路工程、绿化水体工程等。 具体开发的经济指标如下： 表一：项目开发经济技术指标 单位：m2 主要经济技术指标一览表 单项 建筑面积 占地面积 用地面积 建筑密度 容积率 公寓 24738 7036 28667 40.7% 1.94 商铺 10127 购物广场 8257 3142 酒店 12453 1426 公交调度室 60 60 合计 55635 11664 甲乙合作双方的经济指标如下： 表二：项目开发经济技术指标 单位：m2 面积 分成 商业面积 住宅面积 总建筑面积 综合商业 商铺 酒店 公寓 8257 10127 12453 24738 55575 比例 3:7 3:7 2.5:7.5 2:8 合计 比例 总计 甲方 2477 3038 3113 4948 13576 24.4% 55575 乙方 5780 7089 9340 19790 41999 75.6% 三、项目总投资 项目总费用支出包括前期工程建设产生的直接费用和后期销售产生的间接费用两部分。 项目开发过程中的前期直接费用由乙方支出，后期间接费用（销售费用、财务费用、税费等）将根据合作双方面积分配方案各自支出。 本项目总投资为2.1152亿元，每平方米建筑面积平均造价为3802元。项目总资金投入为1.1亿元，一期启动资金7000万元。（见表二） 表二：项目投资估算表 序号 项目 计算单位 工程量 单价或费率 总成本（万元） 备 注 1 土地及相关费用 亩 43 50万/亩 2150 2 勘探设计费用 万元 11683 3% 350 按建安成本 3 建安成本 平方米 55635 2100元/㎡ 11683 按总建筑面积 4 基础设施配套费 万元 11683 10% 1168 按建安成本