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土地一级开发研究报告 XXX有限公司 二O一三年五月 目 录 一、土地一级开发概述 4 二、土地一级开发的运作模式 5 （一）政府主导模式 5 （二）政府主导的市场化运作模式 6 （三）完全市场运作模式 8 （四）政、企合作模式 9 （五）上述四种开发模式对比分析 10 三、企业参与土地一级开发的盈利模式分析 11 （一）从一级开发本身获利 12 （二）分享土地增值收益 13 （三）持有公共建筑 14 （四）二级土地优先获取——“曲线拿地” 14 四、土地一级开发融资方式分析 16 （一）融资方式一：政策支持 16 （二）融资方式二：政策性贷款——国家开发银行贷款 16 （三）融资方式三：商业银行贷款 17 （四）融资方式四：信托融资 18 （五）融资方式五：房地产信托投资基金 20 （六）融资方式六：证券市场募股 25 五、土地一级开发主要风险分析 27 六、经典案例分析 28 （一）云南城投环湖东路沿线土地一级开发项目。 28 土地一级开发研究报告 一、土地一级开发概述 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并(熟地)，再对熟地进 土地一级开发目前主要有四种开发模式： （一）政府主导模式 由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发