衢州沃尔玛时代广场项目评估报告.docVIP

全球贡茶餐饮控股股份有限公司 项目评估报告:(第一阶段) 一、　　衢州　　　市概况： ◆常住人口数：　　212.4万人　　　　 ◆城市类型：□休闲　　　□商业　　□工业　　□农业　　□综合　　□其它 ◆城市等级：□直辖市　　□省会　　□二级　　　□三级　　□四级 ◆当地竞争品牌及家数（含山寨）：星巴克：3家 85°C： 定義 勾選 非常好 極渡活躍的市場(商圈).擁有全部四類重要的銷售推動力-居民區.辦公場所.購物中心和公共交通都很豐富.或者是其中一類稍微瞬息,但是市場(商圈)處於高速成長。 很好 市場(商圈)可能會/不會增長,然而,現有市場很強很活耀,四類重要銷售推動力中的三類非常強。 好 市場很穩定.沒有增長.銷售推動力提出客戶有限.我們可以從這個市場繼續取得可接受的銷售額和利潤。 一般 市場開始呈現出衰退的跡象和/或銷售推動提供客流非常有限或開使轉移,我們應該繼續關注他的情況。 不適合 市場需要的銷售推動力已經轉移,不存在和/或極度弱。市場衰退且無法提供維生的利潤空間,我們不在能取得可接受的銷售額和利潤。 ◆主要大众交通：□地铁 □公交 □私家车 □摩托车（电瓶车） 项目概况：(区域.商圈) ◆所在商圈等级：□A □B □C ◆最近商圈距离公里数： 2.2公里 1.地理位置:300米內概況(簡述) 项目位于衢州市区核心商业区，临近坊门步行街，商业氛围浓厚，具有一定的品牌聚集效应。目前，该项目300米以内已拥有：中百商厦、名都商厦、景文百货、沃尔玛超市、中国移动营业厅、中国电信营业厅及联通营业厅等各类终端零售商；西河苑、方锦苑、梧桐巷小区、新衢苑、四通华府及龙池苑等住宅区；衢州市总工会，衢州市交通局及衢州市委宣传部等行政机构；工行上街分理处、工行新桥支行、工行坊门街支行、交行衢州分行、农行柯山支行、柯城农商银行、建行南孔支行、中行衢州分行、中行柯城支行、建行衢州分行和中国信合上街分行等金融机构；太阳花幼儿园、新华幼儿园、金宝贝早教中心及求是职业学校等教育机构。另外附近的国金中心预计9月15日开业。 300米內人口的統計: 2.6万 收入水平: 据2014年衢州市统计年鉴数据显示，2013年衢州市人均生产总值为41676元，其中柯城区人均生产总值为72602元居全市各区首位。在国金中心附近可以常看到奔驰，宝马，奥迪，保时捷以及路虎的身影，并且也可以看到劳斯莱斯，玛莎拉蒂，法拉利等豪车。附近的景文百货近三年来，营业额每年增长比例保持在30%以上，营业总收入为2.3亿元，同比增长35%。 人口的數量:辦公樓的人口及居民區 居民区2万。办公楼6千。 素質:可以以穿著.外國人或旅居國外的中國人做為參考依據 目标店铺在新天地银城入口处，临近当地一家中高端的美容美发SPA店，有一群固定的高消费人群。附近有衢州最好的幼儿园新华幼儿园，中国银行衢州分行和交通银行衢州分行也在附近。 四·周边概况:確定重要銷售推動力分析(如辦公樓.火車/汽車站/地鐵.醫院. 學校.體育館.娛樂場所.公園.超市大賣場) 編號(A-Z) 說明(名稱) A.全部辦公樓+名稱 B. 地鐵幾號線 公交线路18路，309路1.2.7.15.2127.206.520路 C. 火車/汽車站+名稱 衢州汽车北站 D. 醫院.學校.體育館 +名稱 衢州市人民医院，浙江大学衢州医院，衢州体育馆 衢州新华幼儿园 新华小学 E. 娛樂場所+名稱 新天地影城，宏泰电影大世界，唛浪KTV,花都国际，中河一号KTV,快乐迪量贩KTV,网鱼网咖，枫树林网咖，风尚网咖 F. 公園+名稱 孔子文化公园，县学公园，府山公园 G. 超市大賣場+名稱 沃尔玛，世纪联华 五.店铺位置: (包含周边的商办/小区/学校位置.地铁公交商办出入口) (一) □街铺 □商铺 a.商场规模：□5万㎡以下 □5-10万㎡ □10-15万㎡ □15万㎡以上 店铺位置位于商场： 楼；□入口 □中间位置 □其他 b.商业街： □300m以内 □300-800m □800m以上 商业街： □入口 □中间位置 □其他 (二)商场各楼层业态概述(以**行业为主：请举例说明主要详细品牌,步行街则提出街店位置图)： 五角星所在区域为人流密集区域 街铺正面照片 (四）人流状况分析(目测): 时间段 11:00-12:00 12:00-13:00 17:00-18:00 平日 500 780 1100 假日 850 1200 1600 备注:（消费人群、年龄阶段等） 学生，上班族，年轻个体户，情侣。年龄阶段15---50岁。 目标位置主要