大兴卫星新城.docVIP

一、区域环境分析（一）大兴概况 　　大兴，地处北京南郊平原，区位优势得天独厚。大兴是北京市唯一一个拥有两个新兴卫星城的郊区县。其中，区政府所在地黄村卫星城距市区南三环仅13公里，它是1984年国务院批准建设的首都第一批重点发展的卫星城之一；北京新城亦庄，即北京经济技术开发区，是在北京跨入国际化大都市的经济发展框架和战略选择中，在大兴亦庄镇内迅速崛起的又一座新兴卫星城。 （二）大兴区经济环境 1、总体环境 　　从经济发展战略地位看，大兴是北京、天津两大都市的“门户”及外埠进京的重要通道。背倚京城，面向渤海，辐射中原之区位优势日渐明显。特别是现代交通、通信体系的建立，把大兴同北京城区紧密地连成一体。优美的投资环境，丰富的自然资源，良好的人文条件，将使大兴成为首都北京二十一世纪理想的发展空间。 2、地产开发成支柱产业 　　据大兴区建委开发办提供的数据显示，截至2003年10月份，大兴区开复工面积500万平方米，其中新开工250万平方米。竣工面积125万平方米，销售面积100万平方米。完成投资额50亿人民币，实现销售收入44亿元，实现税收3.5亿元。去往年相比： 分析：　　2002年同期，实现销售收入仅25亿元，也就是说一年的时间，大兴区房地产销售收入增加了50%，其火爆程度可见一斑。房地产开发和建筑业已经成为大兴区的支柱产业，大兴区每增加10元的税收，其中4元左右就来自房地产和建筑业。说明大兴区的房地产开发潜力极大。区位优势和良好的环境将为大兴地区的房地产发展带来良好的契机。 （三）大兴区交通动态 1、两大动脉缩短与市区距离 　　京开高速公路北起北京玉泉营环岛，南至河北固安大桥，全长38.2公里，纵贯大兴西红门、黄村、北藏村、庞各庄、揄垡等“一城五镇”。北京公路二环大兴段，东起通州区，西至房山良乡，是大兴连接北京与外埠的交通“大动脉”这两条“大动脉”，使大兴的交通更加便捷。 2、区域城市功能不断完善，成为重要的交通枢纽 　　为了完善城市功能，大兴还投资两亿多元，新修了兴业北路、林校北路、黄亦路等8条骨干道路，使全区50多条公路与京津塘、京开高速公路和104国道纵横交织，畅通无阻，形成方便快捷的现代化交通网络。进一步拉近了城乡距离，方便了百姓出行，为大兴经济快速发展奠定了坚实的基础。京津、京山、京沪、京九铁路在黄村火车站交汇入京，黄村发挥着重要的铁路枢纽作用。黄村卫星城东6公里处的中国联合航空公司南苑机场，已有28条航线开通铺平大兴之路。 二、大兴区房地产市场呈现 大兴黄村 　　特点：南五环横穿大兴区，贯通黄村和亦庄两个边缘集团，其特殊的地位与明显作用不言而喻。特别是南五环穿越的黄村卫星城北区，因大兴区政府在几年前就加大了基础设施的建设，使其配套设施十分完善，为人们居住、出行、投资提供了便利条件。目前人们从市区到大兴已经习惯走三(二)环--上京开高速--走五环--到黄村这条路线，并感受到五环取消收费所带来的便利与快捷。大兴黄村区域的房地产市场将成为继北部、东部、亦庄之后的又一眩目热点。 （一）调查说明 1、调查目的 　　通过对卫星城楼盘的市场调查，了解这些楼盘的产品特点、客户群体特征、价格等情况对本项目的销售及推广提供参考依据。 2、调查对象 选择各楼盘的售楼人员作为调查对象。 3、调查范围及调查设计 主要对本项目的周边竞争楼盘的产品特点、价格、在售情况等进行调查。通过现场暗访及市调收集项目资料、楼书。通过电话访谈获取楼盘有关情况。选择各楼盘的售楼人员作为调查对象，通过深度访谈，作为了解各楼盘情况的最佳途径。 （二）调查汇总分析 1、本次共调查典型楼盘共10个 根据建筑风格大致可以分为两类 一类：中高档次，产品特色明显，价格偏高。设计风格欧式风格较浓，环境好。 二类：普通多层、小高层住宅，建筑风格设计没有显著特色。（具体名称见表一所示） 通过深度访谈，确认各调查项目的特点（产品特点、价格、会所、销售情况、物业管理情况等），了解大兴区购房客户的群体特征，了解各项目的推广方式及项目形象定位。 2、社区规模调查汇总分析 分析　　从图1中可看出，在销楼盘一期销售供应规模10万㎡以下5个，占总数的56%；其次是供应量处于10-20万㎡的楼盘有3个，占总数的33%，20万以上的1个，占总数的11%。说明楼盘的建筑规模普遍偏小，总体供应量适中。 3、装修状况及标准调查汇总分析 分析　　在交房模式上主要普遍采取毛坯房，在调查的10个项目中，交房模式均采取毛坯房交房。 4、主力户型及销售均价调查汇总分析 1）、主力户型分布 2）、销售总价 分析：　　从表2、表3中看出，1居室的面积主要集中在50-70平方米之间，在各个成熟及在建社区来说所占比例相对较小，大约占到总数的5%左右，总价一般在15-20万之间，