世联20090105_武汉保利十二像树庄园09年营销总纲(终稿)资料.ppt

武汉保利十二橡树庄园  09年营销总纲 销售目标提出 1、来自08年及以前的历史遗留问题:①整体销售力急需提升 1、来自08年及以前的历史遗留问题:②推广形象叩需解决 2、09年将面临市场威胁 3、项目产品力转移。一期二期较好的销售成绩，靠湖资源支撑，09年推出的产品不靠湖，如何支撑？ 一期、二期。临近湖的单位作为价格标杆 三期，部分临湖单位，但仍靠湖资源支撑标杆单位，靠性价比维持非湖景单位的销售 09年大量不临湖产品，不能再靠临湖标杆持续性价比的销售 之前，我们一直在以卖普通住宅的方式卖别墅；完全只靠产品发力，没有赋予项目精神属性。 像卖奢侈品一样卖“保利十二橡树” 项目核心价值：因稀缺带来的客户身份感 09年凸显差异化身份感的新形象—— 屏蔽竞争的形象壁垒 客户敏感点 稀缺性 身份感 物料形式参考 全年重大活动——保利国宝展活动 活动主题关键点： 展示本项目文化价值点、保利品牌、 关键活动（交房活动）：让院子里那棵树与孩子一起成长 系列维护活动：别墅家居装修讲座 系列维护活动：2009答谢晚宴 09年营销活动总控图 系列圈层活动——银行资源、车友会、华工、武大EMBA总裁班…… 产品重新分级，建立新的标杆产品：12套中央水景顶级别墅 重点，中央水景组团 一级产品：中央水景顶级别墅 12套 二级产品：环水系别墅组团 38套 三级产品：水系组团别墅 60套 次推，湖景组团 一级产品：一线临湖别墅 6套 二级产品：湖景组团别墅 40套 09年推售节奏分期 推售原则： 分阶段建立产品的价格标杆,实现项目利润和区域项目联动; 保持完整的产品体系,满足不同客户的需求; 合理安排产品推出时间,避免内部竞争; 09年可售产品金额预估：6.3亿元 09年资金销售计划 包装中央水景园林组团——橡树湾 产品配合：移植十二棵橡树至12套中央水景顶级别墅区 时间： 3月中旬 吧台：咖啡、茶点进驻 露天平台：休闲桌椅软装配合增强氛围，根据季节变化情况设置露天洽谈中心 社区保安性质:经过社区保安培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队/警犬队 传播方式:现场值勤展示/现场训练展示/物业管理汇演展示 定期现场巡展，让客户看到 规范保洁工作流程，提高服务品质 关键行动: A. 充足的人力资源； B. 岗位细分，责任到人； C. 建立服务标准； D. 建立监督考核机制； E. 确保执行力度 传播方式: 现场展示/物业管理汇演展示 “如何提升销售成交率” ---将是我们销售专业线研究的课题 精心打造“豪宅专家”销售团队 精心打造“豪宅专家”销售团队 附件：招商业态及包装 商业部分 案例研究：国内地产公司偏向于直接销售商业获取收益，不成熟区域则持有为主 大部分选择销售，主要是街铺。 不成熟区域，则以持有为主。 随着政策的不明朗，持有渐成风气。 本项目商业状况 商业部分建议 案例总结：招商一般是主力店先行，放水养鱼，优惠期多在3—5年以上 招商原则 招商策略一 ：主力店先行策略 主力店商家：超市大型餐饮酒楼和知名品牌商家。 招商时间：招商工作前期。 作用：示范带动，吸引小商家，做旺人气，为后期招商工作打下坚实的基础。 招商业态建议 商业街包装 商业街包装——橱窗 商业街包装 商业街包装 5800平，街区 总建面27.5万平 深圳 万科东海岸 1999年，与住宅同期发售 约1万平 建筑面积约54万，4700户 深圳 万科四季花城 2005年，暂时持有等商业成熟再销售 约1万平，街区 建筑面积约25万，2500户 深圳 万科第五园 2005年，持有40%，其他与住宅同期发售 2.2万平米街区 建筑面积约10万，758户 深圳 万科城 暂时持有等商业成熟再销售 街区、集中商业 成都郊区大盘1968亩 成都 中海国际社区 2006年10月，晚于住宅5个月销售 一期商铺4800平米商业街 建面42万平米，4400多户 深圳 金地梅陇镇 2005年，亦庄远郊，与住宅同时发售 8000平米 建面30万平，797户 北京 金地格林小镇 商业处置策略 商业规模 社区规模 所在地 项目名称 国内部分地产公司商业物业 案例总结 项目商业定位：二层社区商业街（2万平米） 交通状况：通往城市主干道次要道路目前且为端头路 辐射范围：方圆2公里道路无住宅小区、无人区 入住时间：一期部分交房，别墅项目，目前无入住 综合考虑本项目商业作为社区配套，目前阶段商业价 值尚未体现，主要是配合本项目住宅部分的销售，因 此商