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城市土地特性及交易市场化框架构建 　　摘 要：城市土地一般是指城市建成区及其规划土地。城市土地一般具有以下五种特性：区位性、供应的稀缺性、聚集效应和报酬递减性、投入的无限性和利用后果的综合性。目前我国城市上地市场可分为两种类型，即土地一级市场和土地二级市场。该文在分析土地交易市场的五种特性的基础上，制定了“制度保证、政府调控、价格机制”的土地交易市场框架，全文是研究者长期工作实践基础上的理论升华，相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。 　　关键词：土地交易市场 内涵 特性 框架 　　中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2015）03（a）-0221-02 　　1 城市土地的特性 　　把握城市土地特性是研究城市土地问题的基础。城市土地是指城市市区即城市建设用地，其土地上人口密集、建筑稠密、生活设施比较齐全。我国城市土地属于国家所有，城郊土地除有法律规定为国家所有外，多数属于集体所有。城市土地一般来说具有以下五大特性。 　　1.1 城市土地的区位性 　　位置对城市土地非常重要，城市土地的质量主要取决于城市土地的位置及该位置下的区位条件，如繁华（集聚）程度、交通条件、设施状况和环境质量等。不同的区位条件决定了城市土地的价值、利用战略、利用强度和利用方向。 　　1.2 城市土地供应的稀缺性 　　相对于人们庞大的土地需求，城市土地总量供给往往是短缺的；而且城市土地由于面积的固定性和区位的惟一性，使其在特定地段会出现土地经济供给的相对稀缺。城市各种用途的土地只有通过市场竞争才能达到合理的配置。 　　1.3 城市土地聚集效应和城市土地报酬递减性 　　城市土地的产出与投入到地块上的资本和物质（成本）不一定是按比例递增或递减的。一般来说，前期土地产出递增比例会大于成本投入比例，这就是聚集效应；后期土地产出递增比例会少于成本投入比例，这是土地报酬递减效应。 　　1.4 城市土地投入的无限性 　　在农业土地生产的过程中，对土地的要素投入只能在一定的尺度上，如化肥不能多施、种子不能多播、劳动力利用也有限度等等，土地的受容量相对稳定且较小。而对城市土地则不同，土地的受容量具有极大的空间，无数的劳动力、物质和资金都可以投到有限的城市土地上。路、水、电设施可以大量建设，建筑可往高层发展等等。 　　1.5 城市土地利用后果的综合性 　　城市土地是城市社会、经济和生活等各项活动的载体。一个自然历史经济综合体，是生态经济系统的基础因子。土地相互连接在一起，不能分割，不可移动。每块土地或每一区域的土地利用后果，不仅关系到本区域的经济、生态和社会效益，而且更重要的还影响到临近区域甚至整个城市、国家的经济、生态和社会效益，从而产生巨大的社会后果。 　　2 城市土地市场的结构 　　根据城市土地的定义和交易客体的类型不同，我国城市土地市场一般分为两种类型，即土地一级市场和土地二级市场。 　　（1）土地一级市场 　　土地一级市场，即土地使用权出让市场，它是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的市场。 　　（2）土地二级市场 　　土地二级市场是发生在土地使用者之间的土地使用权交易的市场。这种市场大体分两类：一类是通过有协议、招标、拍卖方式获得土地使用权在二级市场通过转让、租赁、作价入股等方式转卖土地剩余年限的使用权；二是过去行政划拨的土地使用权进入市场，具体有租售房地产、以地分房、转让已开发土地、土地入股、土地抵押等形式，土地地价以隐含的方式获得了实现。 　　3 土地交易市场化的内涵 　　土地交易是在土地市场上完成以土地权利为交易客体的且受土地交易制度制约的一种交易行为，它是土地市场的核心内容。从产权的角度来说，土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等，这种权利是对稀缺资源或者更严格的说是经济物品的一种独有的权利。不同权利因其内涵不同而所得到的土地收益也不同。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分配，例如，目前政府拥有征购农用地的权利，且拥有通过出让土地方式来变更土地用途获取巨额的土地增值收益的权利。 　　具体来说，土地交易由三个要素组成：一是交易的主体，即从事交易的人（个人、单位、政府或企业等）；二是交易的客体，即用于交易的对象或标的物，外在表现为土地，实质内涵是土地权利；三是交易的行为，也即交易主体之间发生的实质性的交易活动，一般是以货币为媒介的交换，表现为土地交易价格的大小。三个因素的不同组合构成了土地交易的多样化和复杂化。从交易的主体来讲，有个人、集体、工商企业、银行、政府、国家等等。这些交易主体在交易活动中又可能扮演着不同的角色，如买方、卖方、