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城市地下空间有偿使用研究 　　摘 要： 19世纪是桥的世纪，20世纪是高层建筑的世纪，21世纪则是开发利用地下空间的世纪，地下空间有偿使用的规范性和合理性对于地下空间的有效集约利用有着重大的意义。本文着重研究我国地下空间土地使用权的有偿使用方法，首先分阶段总结了我国地下空间有偿使用的发展历程，然后结合现有的地方法规实践，进一步阐述我国在地下空间有偿使用方面存在的问题，并在此基础上提出关于地下空间有偿出让的设想。 　　关键词：地下空间；有偿使用；发展阶段；出让金；估价方法 　　基金项目：广东省软科学研究计划项目（2010B070300081）与广东工业大学大学生创新创业训练项目（1184513204）联合支持。 　　我国土地资源的基本国情是总量大，人均资源少，远远低于世界平均水平，而且空间布局不合理，土地资源的粗放型利用使得资源稀缺这一问题日益严重。近年来中国的房地产事业如火如荼，各地无时无刻不在进行着拆迁建设，随着可开发土地的减少、城市化进程的加快，人口社会聚集、产业结构调整以及服务业迅猛发展，导致大城市土地资源严重不足，由此推动政府和开发商开始重视地下空间的开发和利用，地铁、地下商场、地下车库和地下防御设施等三维立体利用土地的现象陆续出现在各大城市，城市地下空间已然成为人类生活发展的新空间，使土地资源的利用实现了从两维使用到三维立体利用的转换。地下空间作为新型的土地资源，在提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染和改善城市生态方面成为最为有效的途径[1-2]。 　　1 我国地下空间有偿使用的发展历程 　　建国以来，我国经济迅猛发展，人民生活水平不断提高，城市化进程不断加快，城市用地需求增长和土地资源短缺的矛盾日益凸显，地下空间作为后备土地资源受到重视，我国在实践中不断探索尝试合理地利用地下空间，以地下空间的利用方式和出让方式为依据，我国对于地下空间使用权的认识经历了三个阶段。 　　（一）第一阶段 　　借鉴国外有关地下空间的理论实践。我国于20世纪中期开始了对地下空间的使用，主要作为管道、人防工程和地下交通。19世纪50年代，面对特殊的国内外形势，我国开始在北京等地建立人防工程，仅仅作为战时备用，直到1978年提出“平战结合”的人防建设方针，提倡把人防工程与城市建设结合，用作地下商业街、仓库等用途[3][4]。1971年1月北京地铁第一期工程于1969年10月基本建成，开始试运营，随后各地纷纷兴建地铁，这个阶段主要是由政府投资，归政府所有，而地铁附近的商铺和地下商业街多以租赁方式经营，是探索地下空间使用权有偿使用的初始阶段。 　　（二）第二阶段 　　改革开放以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。在住宅地产、商业地产发展的同时，开发商逐渐认识到城市地下空间的价值，在土地出让中通常将地下空间作为地上空间的附属物，以捆绑地面出让的模式，甚至在住宅用地中默认地下空间不计入总建筑面积和容积率中，即土地有总价，地下空间没有具体的价格。这个阶段也出现了地下空间单独出让的尝试，如2003年南京市协议出让了4.2万平方米北极阁地下商城和地下停车场；2004年12月8日，杭州市国土资源局受西湖文化广场建设指挥部委托，挂牌出让西湖文化广场中心广场2.43万平方米地下空间土地使用权；2005年2月1日深圳市以经营性土地方式公开出让福田区车公庙深南大道地段二宗地下空间开发项目用地的使用；2006年南京首例进行公开挂牌出让的鼓楼区湖南路地下商业街，但是这个阶段尚未颁布有关地下空间出让的法规，也没有确定地下空间使用权出让的价格标准。 　　（三）第三阶段 　　2007年物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。由此，我国正式承认了地下空间使用权，开始了对土地的立体利用，随后哈尔滨、杭州、郑州、深圳、广州等地相继出台了地下空间开发利用管理办法，明确了地下空间开发的类型、规划编制、建设主体、产权归属、供地方式等，规定了地下空间使用权的出让价格、租金标准，用法律确立了地下空间使用权的有偿性 [5]。 　　2 我国地下空间土地有偿使用的现行办法 　　目前全国许多城市颁布了地下空间开发利用管理办法，对地下空间开发利用做了详细的规定，将其中涉及到地下空间有偿使用――出让金的收取规定进行汇总分析 [6]，总结我国现行各地区规定中关于地下空间使用权出让金的收取标准的特征为： 　　（1）收取方法不同。目前有偿出让的地下空间主要用于地下商业和停车场两种用途，土地出让金的收取方法大致有四种，一是以已出让地块或是周围地块的楼面地价为计价依据，如郑州对于结建的地下空间收取地上楼面地价的20%，北京拟征收地上楼面地价的10%-20%，苏州对于单建的地下空间参照周围公