不动产营改增政策解读.ppt

第二部分 行业特殊营改增政策解读 （一）进项税额（二）不征税收入（三）销售额的确定 不动产政策解读 免税政策 不动产政策解读 （1）个人销售自建自用住房 （2）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。 公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。 不动产政策解读 （3）被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。 被撤销金融机构，是指经人民银行、银监会依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构 包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。 除另有规定外，被撤销金融机构所属、附属企业，不享受被撤销金融机构增值税免税政策。 不动产政策解读 （4）军队空余房产租赁收入 不动产政策解读 （5）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。 （6）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 家庭财产分割，包括下列情形： ——离婚财产分割； ——无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； ——无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； ——房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 不动产政策解读 （7）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 不动产政策解读 （7）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。 不动产政策解读 A 办理免税的具体程序 B 购买房屋的时间 C 开具发票 D 非购买形式取得住房行为 E 其他相关税收管理规定 按照国办发〔2005〕26号、国税发〔2005〕89号、国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。 不动产政策解读 （8）起征点 （9）对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。 扣减增值税规定 （一）退役士兵创业就业。 （二）重点群体创业就业。 谢 谢 * 预缴税款 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。 纳税申报 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 发票开具 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 纳税人提供不动产经营租赁服务 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》 国家税务总局公告2016年第16号 适用范围 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产）适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。 一、一般纳税人提供不动产经营租赁服务 一般计税方法： 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。 不动产所在地与机构所在地不