房地产项目工程造价现状与控制策略.docVIP

房地产项目工程造价现状与控制策略 　　摘 要 房地产项目工程造价方面的问题是工程中的重要环节，房地产企业收益的高低直接由工程造价的总量多少决定，继而影响整个房地产项目工程的投资成效。当前的房地产项目工程造价现状不理想，还存在不少问题，在控制价上还有待完善。 　　关键词 房地产 工程造价 控制策略 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　1 房地产项目工程造价现状 　　房地产开发行业一直被认为是高利润的，吸引着一大堆的人员进入该行业。然而，任何一个行业都会有饱和的时候。很多的房地产开发商却没有认识到这一点，他们大部分都被经济繁荣蒙蔽了双眼，迷失了方向，大部分都没有意识到经济繁荣背后隐藏着巨大的危机。没有这种危机感，大部分的房地产开发商认为只要能拿到地，就是占有了资源，就有利可图，就可以赚一大笔钱。这种错误思想直接促动房地产开发商拼命圈地，对工程如何造价不关心，对造价管理不重视，普遍存在“重经营、轻管理，没有系统的造价管理理念，没有对工程造价进行全过程动态控制”等问题，大部分的企业把工程造价当作常规的财务成本来控制，缺乏健全的工程造价管理制度。 　　2 房地产项目工程造价存在的问题 　　（1）盲目决策失误多，估算精度不够 　　项目建设全过程都贯穿着工程造价的计价与控制，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设地点的选择、建设标准的确定、设备选用、工艺的评选等方面，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题，是决定工程造价的基础阶段。投资决策过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，是一个由浅入深、不断深化的过程，投资估算的精确度也不同。 　　（2）招标不严谨，造价不科学 　　房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来进行。 　　（3）开发商对设计不够重视 　　长期以来，设计院经常会出现设计粗糙、设计保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重。有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低，或把设计周期压得较短，或使设计频繁变更。许多房地产开发商对设计重视不够，设计图纸质量不高。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。这些都给控制工程造价带来较大的难度。因此，也使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。 　　3 有效控制房地产工程造价的对策 　　（1）确立房地产工程造价全过程的控制投资意识 　　房地产工程一般都周期比较长，而且受各种外部条件的影响与制约，所以在项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着房地产工程的开展与深入，造价的估算也越来越趋向合理化。因此，对于工程造价的合理确定和有效控制，应该考虑以下几个方面的问题： 　　①由于房地产工程这一项目的规模大，建设周期长，技术复杂，人力、物力、财力消耗大的特点，所以，为了合理确定造价，必须在工程全过程中，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现出造价的合理性。所谓工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。 　　②虽然房地产工程项目的全过程都要注意工程造价问题，但是控制的重点应该转移到项目决策和设计阶段，投资决策以后，控制的重点就要放在设计阶段。 　　③我国的建设项目普遍忽视了建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程结算阶段，因此经常会出现房地产工程竣工后投资超额的现象。所以，这一现状要求我们必须更新观念，重新认识，总结出一套完整的工程造价控制与管理方法。 　　（2）设计阶段工程造价控制 　　设计阶段是房地产工程造价控制的一个关键环节，是由设想向现实转变的关键阶段。可以从以下几方面进行工程造价控制： 　　①在实行设计招标制度，加强设计阶段的监理的同时确定合理的设计方案，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生。 　　②在建设全过程成本控制中，关键在于建设期的成本确定和控制。 　　③做好设计阶段的监理工作，包括：根据设计图纸和说明进行监理，协助业主审核不同的设计方案，以便进行经济比较，制定出资金支出的初步估算计划，以保