房地产项目开发成本控制探讨.docVIP

房地产项目开发成本控制探讨 　　摘 要：新时期，我国经济迈入了崭新的阶段，房地产行业逐渐成为推动经济发展的支柱性产业，主宰着我国的国民经济发展趋势，在经济发展占据着不可替代的地位。房地产项目在不断增多，项目的开发力度在不断加大，在项目开发过程中对成本的控制至关重要。成本的控制受到多种因素的影响，应充分考虑项目的可行性价值，以提高房地产企业的经济效益。本文就房地产项目开发成本控制进行了分析与探究。 　　关键词：房地产；项目开发；成本控制 　　房地产项目开发成本的控制是一项复杂而系统性的工作，贯穿在整个项目工程之中，与项目开发中设计、招标和施工阶段具有直接性的联系，加强对开发成本的控制至关重要。通过对现阶段房地产行业项目开发成本的控制现状进行分析，了解到成本控制工作还存在着多方面的问题，受到人为、环境等因素的影响，导致成本控制工作受到严重的阻碍，必须采取措施予以解决，是当前房地产企业面临的重要工作。 　　一、房地产项目开发成本控制的意义 　　近几年，我国的房地产项目发展的顺风顺水，逐渐发展成为我国的热门行业，房价在不断上涨，房地产经济指标在不断增加。对于房地产行业来说，认识到项目开发的重要性，项目开发势必会涉及到成本，加强对项目开发成本的控制至关重要[1]。房地产项目是一项浩大的工程，要投入大量的人力、物力、财力，成本相对较高，项目开发中主要的成本结构为土地、前期、建设成本以及其他费用，每个环节都是一项重要的经济支出，为了减少不必要的支出，避免浪费，提高资源的使用率，应加强对房地产项目的成本控制工作，从项目开发的设计阶段到施工阶段是成本控制的最佳点，对房地产企业的发展具有重要意义。 　　二、房地产项目开发成本控制现状分析 　　1、成本预测能力偏低 　　通过对房地产项目开发成本控制的现状分析，影响成本控制工作的一个重要原因取决于前期对成本的预测能力偏低，缺乏对成本的预见能力，制约着房地产项目的建设与发展。成本控制人员未能意识到成本控制的关键，对成本预测值要远远低于实际成本，未考虑房地产项目开发与建设的实际情况，是成本预评估欠缺的重要表现[2]。 　　2、设计变更控制力度不足 　　设计是项目开发的重要阶段，决定着项目的实际成本，设计图纸、参数等的变化都会对成本产生直接性的影响。在设计阶段，由于设计图稿、设计方案不合理或不正确，必须通过严格的流程进行设计的变更处理，但是部分工程人员在不经设计师同意或领导同意的基础上就进行设计方案的窜改，是设计变更控制力度不足的重要体现，改变了原有的设计方案，进而会导致原有的成本预测目标也会发生变化，为房地产企业的发展构成了制约。 　　3、施工阶段成本控制不足 　　施工是房地产项目开发成本控制的关键环节，会对企业成本构成直接性的影响。施工阶段涉及的因素众多，人为、技术、材料等都会对成本产生直接性的影响，是施工阶段面临的主要问题[3]。一般情况下，施工阶段对成本的影响最大，诸多不确定的因素都会影响成本，由于房地产项目投入的资金多，涉及的资源众多，施工现场的资源浪费、施工人员的行为、材料以次充好等现象非常严重，进而促使实际成本要高于预测成本。 　　4、缺乏完善的成本控制机制 　　但是通过对当前房地产项目成本控制现状的分析，了解到成本控制问题尤为突出，其主要归结于缺乏完善的成本控制机制，对成本控制与管理人员的行为未做明确的规定，是成本控制机制不到位的重要体现。例如，成本控制人员的控制意识不强，成本控制监管力度不足，由于控制机制缺乏威严性，草草了之，是成本控制机制不健全的重要体现。 　　三、房地产项目开发成本控制的有效对策 　　1、做好项目开发成本的评估，为成本控制工作提供借鉴 　　房地产项目的投入大，经济风险也相对较高，从前期到竣工会花费大量的建设资金，对于房地产建设项目来说，应做好项目开发成本的评估，为成本控制工作提供借鉴。成本控制人员应意识到成本控制的关键点，适当的抬高预测的成本数额，制定相应的成本控制范围，是成本控制基础条件[3]。做好前期的成本预估工作，应分析房地产项目的实施价值，对项目开发可能产生的各项费用都要进行预测与评估，人力费用、材料费用、设备费用、设计费用等，都要进行全面、彻底的评估，能让企业明确项目可能产生的总成本额度，为后期的成本控制工作创造条件。 　　2、加强对设计阶段的成本控制，做好设计的变更处理 　　设计阶段对房地产项目开发至关重要，是施工阶段的重要依据。设计阶段中会设计设计图纸、参数等内容，设计图纸中对材料的质量与型号都做出了明确的界定，这就需要设计师要具备成本控制意识，做好对设计阶段的成本控制工作，在保证材料质量的基础上，选择价位相对较低的材料具有必要性。另外，在设计阶段，由于设计的不合理或材料选择错误等因素，要对设计方案进行变更，必