关于淮南市物业管理展现状的调研.docVIP

关于淮南市物业管理发展现状的调研 随着城市化进程的不断加快，淮南市房地产业蓬勃发展，同时也伴随着物业管理企业的兴起，物业管理已走进千家万户的生活，对方便住户的生活起到了不可替代的作用。但是由于个别老小区历史遗留问题未妥善解决和个别新建小区出现了规划不标准、设施不完善、服务不到位、收费不规范等问题，引起了个别小区住户的不满，特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象，据市物价局“12358”价格投诉举报中心统计，2010年该中心共受理价格投诉电话521件，其中有关物业收费的就多达155件，占总投诉数29.7%。对此，市物价局党组高度重视，专门组织有关工作人员对我市物业管理情况进行了实地调研。 一、我市物业管理收费的基本情况及投诉的主要类型 我市物业管理起步于1997年，截止2011年5月，现有物业服务企业102个，2万平方米以上规范的居民住宅小区195个。淮南市物业管理收费大体上有三种类型： 第一种类型：新建小区，这类的小区规划标准较高，物业公司设施较好，业主满意率较高，业主与物业管理企业纠纷较少。 第二种类型：旧城改造小区，主要集中在东华实业公司。 第三种类型：原机关、企业的家属区，我市这类小区较多，由于历史遗留问题多，小区没有合围，管理难度大，大多数没有真正意义上的物业管理，只是收取卫生费。 从2010年155件物业投诉电话中看，主要集中在下几个方面，一是未进行“一户一表”改造的小区，物业公司收取电表、水表的损耗费用；二是收取水网改造费用；三是收取装修押金；四是擅自提高自行车停放费；五是强制服务并收费；六是违规收取电梯运行费；七是服务不到位等等。 二、物业管理存在的问题 (一)房屋建管不分，先天不足。物业行业是伴随着房地产业发展而发展起来的，是房地产业发展的一个衍生行业，淮南市各家房地产企业都抱有“谁发展，谁管理”的思想，都成立了自已的管理公司来管理自己开发的楼盘。由于开发商与物业公司这种“父子兵”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业，导致物业管理企业在物业移交时，没有对相关设施进行严格验收，这种先天不足的物业管理体制，为以后的物业管理纠纷埋下一系列隐患。既损害了业主的利益，又使物业公司后期难以管理。 (二)从业人员素质较低，服务不到位。由于物业公司基层员工收入较低，不能吸引那些有管理经验的物业管理人才。有相当一部分物业公司的人员队伍与物业管理要求有较大差距，管理人员许多是农民工，文化程度普遍较低，服务不到位。个别物业管理企业没有按照物业服务合同的规定履行义务，服务质量不符合合同约定的服务标准，服务收费不明码标价，物业服务支出、帐目不公布，业主很不满意。 (三)企业规模较小，缺乏竞争力。尽管物业管理企业发展快、数量较多，但是市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，相互模仿严重，企业缺乏竞争力，不利于自身发展。个别物业公司由于隶属房屋开发公司，又因规模小盈利少，只有依附于房屋开发企业才能生存。 (四)物业管理角色错位，有待理顺。很多物业公司都是从开发商手中直接接管小区，与业主之间并未签订协议，相互的职责和权利不明，这样以来，物业公司要么收了钱不办事，要么办了事收不到钱，长期以往积累了许多矛盾。而真正意义上的物业公司应该是由业主大会聘请的，是为业主服务的，是业主的管家和公仆，二者的关系从本质上讲是一种契约关系。可现实情况并非如此，物业公司和业主的角色发生错位。物业公司把“物业管理”变成“我要管理”，将自己凌驾于业主之上，忽视了业主的权益。个别物管企业甚至巧立名目，多收费、少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。这种角色错位，导致了物业管理矛盾重重，举步艰难。 三、物业收费引发争议的原因分析 (一)物业法规宣传力度不够。从2003年颁布的《物业 管理条例》到2007年的《物权法》，阐述了业主、业主大会、物业公司的权利、义务，并对物业的使用、法律责任等作了明确规定，维护了业主和物业公司的合法权益。但这些法规没有得到有效地宣传，还有部分群众不了解，思想仍停留在公有住房的意识中，对物业服务需收费认识不足；有些在认识上还有误区，有的认为物业公司与业主是管理和被管理的关系；有的认为业主与物业公司是“主人”与“仆人”的关系等等，这些误解导致物业公司难以开展工作。其实，在物业管理中，物业公司受委托对物业实施管理，为业主提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。 (二)对物业管理监管缺位。由于我国房地产业发展迅速，目前还存在着一定程度上的不规范。首先是审批缺位，有些根本不具备开发资格的开发商上了项目；其次是监管缺位，施工材料以次充好；第三是验收缺位，房屋