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房 地 产 抵 押 估 价 报 告 项目名称：刘兴魁位于南宁市明秀东路171号明湖大厦 C座1501、1502号房地产抵押价格评估 委 托 方：刘兴魁 估 价 方：广西鑫正房地产评估有限责任公司 估 价 人 员：荣智俐 江现东 估价作业日期：2014年2月26日至2015年2月26日 估价报告编号：广西鑫正[2014]房估字第0879号 注：本报告仅供委托方向柳州银行办理与本项评估目的相关事务之用，对向其他银行办理与本项评估目的相关事务的均为无效，在此提请报告使用者注意。 目 录 一、致委托方函…………………………………………………第2页 二、估价师声明…………………………………………………第4页 三、估价的假设和限制条件……………………………………第5页 四、估价结果报告………………………………………………第7页 五、附件…………………………………………………………第16页 致 委 托 方 函 刘兴魁： 受您的委托，我公司于2014年2月26日至2014年2月26日对您位于南宁市明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502划用途为住宅、建筑面积为236.06平方米的房地产进行了抵押价格评估，仅供您办理抵押贷款手续使用。委估对象所在的建筑物于1998年建成，至估价时点已建成15年，其综合成新率为75%。 根据国家现行有关法律、法规和政策及委托方提供的各种资料，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，经估价人员实地勘察核实、收集资料，选取科学的估价方法分析计算，确定估价对象于2014年2月26日的价格为： 建筑面积：236.06平方米 房地产单价：7950元/平方米 大写人民币：柒仟玖佰伍拾元整每平方米 房地产总价：1876677元 大写人民币：壹佰捌拾柒万陆仟陆佰柒拾柒元整 注：1、估价师知悉的各项法定优先受偿款： 至本次估价基准日，依据委托方提供的产权资料及相关信息显示，估价对象未设定有抵押权，不存在拖欠其他法定受偿款金额，因此估价对象法定优先受偿款为0元。 2、各种主要税费： 序号 税费内容 税费标准 计算基数 明秀东路171号明湖大厦C座1501、1502号房税费（元） 1 转让手续费 6元/㎡ 6 1554 2 登记费 80元/宗 80 80 3 查档费 60元/宗 60 60 4 晒图制图费 45元/宗 45 45 5 印花税 5元/宗 5 5 6 产权转移合同印花税 评估价×0.1% 0.10% 8372 7 交易费 评估价×2.0% 2.00% 37533 8 其他费用 评估价×0.5% 0.50% 9383 合计 50536 3、估价对象抵押价值： 房地产抵押价值：房地产评估总价－法定优先受偿款－主要税费 =1876677－0-50536 =1826141（元） 大写人民币：壹佰捌拾贰万陆仟壹佰肆拾壹元整 广西鑫正房地产评估有限责任公司 法定代表人：黎家黔 二0一四年二月二十六日 房地产估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实、准确的。 二、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况。 六、没有人对本报告提供了重要专业帮助。 七、本次估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行合理计算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关权属管理部门确认的为准。 八、参加本次估价的房地产估价师签名： 房地产估价师 注册号 估价师签名 估价师盖章 荣智俐 4520040141 江现东 4520060062 二0一四年二月二十六日 估价的假设和限制条件 一、本项估价的假设条件 1、设定估价对象在可预知的法律、经济和技术条件许可范围内，处于正常、合理、合法的建设、使用及维护状况； 2、设定房地产价格为完全产权市场价格，本次评估的价格包含分摊的土地价值； 3、设定估价对象在估价时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。 二、本项估价的限制条件 1、本报告在估价过程中，设定委估房地产用途为现状，其在未来剩