房企业绩研评系列-10：增收不增利,行业净利率抵近10%红线.docVIP

房企业绩研评系列—10 增收不增利，行业净利率抵近10%红线 兰德咨询总裁 宋延庆 截至4月2日，有73家沪深港上市房企发布了2014年报。据兰德咨询统计，73家企业中有68.5%的企业营业收入正增长（2013年为72.2%），净利润实现正增长的有56.2%（2013年为64.9%）；有55%的企业净利润率低于10%——增长乏力、利润率走低的趋势非常明显。如何逆势拉升起持续走低的利润率曲线，是房企必须面对的一大问题。 营收：增速回落，逾三成下降 首先说明的是，已发布年报的73家上市房企，既有万科、保利等大企业，也有诸多中小企业，比百强、500强榜单更具行业代表性。 进一步统计结果显示，73家上市房企2014年实现营收总额为7368.15亿元，同比增长12.1%，但增速回落19.46个百分点。虽然增速下降幅度很大，但总体而言，营业收入同比增长的企业有50家，超过了三分之二（68.5%），还是占多数。这主要是因为2012、2013年房市高涨、2014年结算所致。 增长率方面，营收同比增长超过100%（翻一番）的有3家，占4.1%，其中包括深国商、渝开发和绿景控股。增长50%—100%的企业占13.7%，其中北京城建同增92.31%、天房发展81.87%、中天城投50.28%。73家企业中营业收入同比负增长的企业高达31.51%，下降面扩大了3.7个百分点。可见，后劲不足、增长乏力的企业家数在增多。详见表10.1。 表10.1 73家上市房企营收增长率区间分布 营收增长率 ＞50% 30%-50% 15%-30% 0-15% 负增长 17.81% 13.70% 8.22% 28.77% 31.51% 来源：企业年报 制表：兰德咨询 对比不同规模企业的营收、净利润及增长情况后发现，规模性企业普遍略高于中小企业。见表10.2。这说明，愈大愈强、规模性企业名利双收的趋势越来越明显。这不仅意味着市场集中度将会越来越高，而且意味着后级梯队企业与大企业的距离越拉越大。 表10.2 不同规模上市房企营收和利润增长率情况 营收收入 家数 营收平均增长率 净利润均值 净利润平均增长率 过百亿 17 13.20% 38.86 10.74% 50-100 11 10.84% 5.94 9% 30-50 10 6.54% 5 6.08% 30以下 35 -3.91% 1.04 -53.68 来源：企业年报 制表：兰德咨询 营收增长波动性方面，73家上市房企中有61.64%的房企营收增速下降。其中，增速提高一倍以上的有4家，包括深国商、天房发展、绿景控股和天保基，占5.48%；增速降幅减半的房企有10家。也就是说，减速的企业明显多于加速的企业，多数企业波动性较大，营收增长不稳健。 作为上市公司，保持业绩曲线的持续稳健增长很重要。兰德在分析上市房企业绩时，除了看同比增长率、复合增长率外，还看业绩波动性。建议房企要做好全面预算和三年滚动计划，控制波幅，尽量不要出现像心电图似的的跳跃。在这方面，保利地产做得就比较好。 利润：亏损面扩大，过半企业利润率低于10% 对房地产企业来说，营业收入意味着期内结算入账的钱有多少，销售回款意味着期内实际流入口袋里的钱有多少，净利润意味着结算收入中赚了多少。 评价房地产企业盈利能力的主要指标有净利润、净资产收益率、毛利率、营业（销售）利润率等。截至4月2日， 有163家房企发布了业绩公告或预告。其中，利润增加的房企76家，占46.6%；利润减少的房企81家（含利润亏损），占49.7%；扭亏为盈的有6家，占3.7%。详见表10.3。 表10.3 163家上市房企利润变化情况 利润增加（预增、略增与续赢） 利润减少（预减、略减） 利润亏损（亏损、首亏与续亏） 扭亏为盈 合计 数量（家） 63 18 6 163 业绩占比 46.6% 38.7% 11.0% 3.7% 100% 来源：企业公告 制表：兰德咨询 已发布年报或业绩公告的73家上市房企，2014年实现净利润总额为810.83亿元，同比增长4.7%，低于期内12.1%的营收增长率。其中，净利润增长率低于营收增长率的企业占65.8%，可见多数企业增收不增利。随着公布年报的企业增多，我们预计，增收不增利的特征会愈加明显。 表10.4 73家上市房企净利润及增长率区间分布 归属上市公司净利润 ≥100 50-100 10-50 0-10 亏损 2.74% 0.00% 21.92% 65.75% 9.58% 净利润增长率 ≥100% 50%-100% 30%-50% 0-30% 负增长 8.22% 5.48% 10.96% 31.51% 43.84% 来源：企业年报 制表：兰德咨询 千亿房企中，除了绿地暂未整体上市外，另六家企业中，中海