投资分析复习1.docVIP

名词解释： 1.房地产投资：是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。房地产投资是房地产业的基础，它以形成新的房地产价值为表现结果。 2.房地产投机：也就是甘冒高风险，企图通过房地产价格等因素的变动来获取高利润的短期投资行为。 3.房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。具有系统性、动态性、相对性的特点。 4.楼宇按揭贷款：是指购楼者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购楼者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按照一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收回楼宇。 5.房地产直接投资：将资金直接投入到实业中，通过采购、生产、销售实物产品或商品而获得投资收益。 6.房地产间接投资：将资金投放到金融市场上，通过收取股票股利、债券利息或获得资本利益而获得投资收益。 7.投资项目的经济评价：就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从企业和国民经济两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。 8.政策风险：是指由于政策的潜在变化有可能给房地产市场投资者带来各种不同形式的经济损失。 9.房地产投资组合： 从狭义上讲，是指由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。从广义上讲，房地产投资组合是指房地产与股票、证券等金融资产的投资组合。 10.房地产项目可行性研究：是指在具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。 11.净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。也就是说，用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现为现值，并取其总和称为净现值。 问答题： 1实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？ （1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。投资者可能会损失赢利的机会。 （2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。 （3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。 （4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。 （5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。 2.投资回收期指标的局限性有哪些？ （1）静态投资回收期这种方法的缺点在于没有考虑回收资金以后的情况，没有考虑资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。所以这一指标值常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。 （2）动态投资回收期这一经济指标只强调投入资本的回收快慢，而忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。 3.房地产投机对房地产市场有何影响？ （1）正面影响：①促进房地产市场的活跃。②有利于引导资金向房地产流动。③有利于房地产市场的活跃和房地产价格的形成。 （2）负面影响。①房地产投机造成的无效率 投机标的物使用无效率；投机资本使用无效率；公共建设推进无效率 。②房地产投机产生的不公平（独占力较强者较易获利；有产者与无产者经济地位差距的扩大；投机者的获利高于非投机者）。 4.简述房地产投资项目国民经济评价和财务评价的区别。 房地产投资项目的财务评价是国民经济评价的基础。房地产投资项目的国民经济评价与财务评价在评价方法和评价指标形式等方面有相似之处，但这两种评价也有许多不同的地方。归纳起来，主要有以下几个方面： 评价角度不同 财务评价：从财务经济角度评价项目的盈利及偿还贷款和收回全部投资的能力，以确定项目在财务方面的可行性； 国民经济评价：从社会角度考察项目所耗费的社会资源和所取得的社会效益，以确定项目在社会经济方面的可行性。 2、评价中收益与费用的划分范围不同 财务评价：根据项目的实际收支情况确定项目的收益和费用，凡是项目的货币收入都视为效益，凡是货币支出都视为费用。 国民经济评价：着眼于项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源，并以此来考察项目的效益和费用。 3、评价对象不同 财务评价：只考察直接效益和费用。 国民经济评价：不仅要考察直接效益和费用，还要考察间接效益和费用，即项目的外部效果。 4、评价采用的价格不同 财务评价：所采用的价格是现行价格。 国民经济评价：采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格。 5、评价的标准和参数不同 财务评价：采用各自的评价指标（如