030关于现有住宅集中供暖的几个热点问题.docVIP

关于现有住宅集中供暖的几个热点问题 化工六院 吴乃诚 摘要 我国冬季供暖正处于急剧变革和快速发展时期，关于现有住宅集中供暖，现在发生许多新的房地产商、物业公司与业主之间的供热合同纠纷。现在城镇供热体制改革正在紧张进行，改革的核心是由单位福利型向社会商品型转变，由福利供暖转变为商品供暖。对城镇现有住宅供暖系统亟待技术改造，技术改造资金亟待筹集。关于现有住宅集中供暖的几个热点问题，本文加以粗浅探讨。 关键词 集中供暖 技术改造 单管系统 双管系统 筹资方式 1 引言 我国幅员辽阔，约有一半地区需要冬季供暖，冬季供暖是跟人们生活密切相关的大事。从总体上来说，在60年代以前基本都是独立家庭型分散落后冬季供暖；在60～70年代城镇逐渐向单位福利型冬季集中供暖过渡，一般采用燃煤锅炉低压蒸汽冬季供暖双管系统；在80～90年代城镇基本都是单位福利型冬季集中供暖，普遍采用垂直串联单管系统；在90年代以后城镇冬季集中供暖，逐渐由单位福利型向社会商品型转变，采用多种能源、区域供热和新型散热器逐步发展。 现在我国冬季供暖正处于急剧变革和快速发展时期，随之带来许多新的社会纠纷矛盾和问题。本文对现有住宅集中供暖的几个热点问题做些粗浅探讨，希望促进现有住宅集中供暖的体制改革和快速发展。 2 现在供热合同的纠纷种种 现在城镇现有住宅集中供暖多是房地产商（住宅供暖建设方）、物业公司（住宅供暖经营管理方）与业主（住宅供暖使用方）三者签订供热合同，供热合同在实际执行过程中产生许多矛盾，发生许多纠纷。应该认真分析产生矛盾的原因，提出合理解决矛盾纠纷的办法，以人为本，促进城镇住宅的和谐社区建设。 2.1 房地产商、物业公司与业主之间的矛盾，导致业主拒交供暖费 通常，房地产商在房地产建设开始时就已经确定建筑房屋供暖方案，在建设过程中就实施完成，并在建筑房屋出售时就包括供暖系统及其设备的全部费用。业主在购置建筑房屋时就已经确认或默认此供暖系统及其设备，并连同建筑房屋一起已付过此供暖系统及其设备的全部费用。物业公司对此供暖系统及其设备进行管理，并按规定向业主收取有关费用。 房地产商、物业公司与业主之间发生纠纷原因及解决矛盾对策：①建筑工程设计单位精心设计，设计符合国家设计规范，供暖系统运行费用合理；否则当设计不符合国家设计规范，供暖系统运行费用过高，这是发生纠纷的前提，也是解决矛盾的依据。②房地产商在建设过程中精心施工，严格按设计实施完成；否则施工质量低劣，不能达到设计功能要求，这是发生纠纷的根结，也是解决矛盾的切入点。③业主以国家设计规范和合同来维护自己合法权益，主动与房地产商、物业公司协商解决矛盾，必要时使用法律手段，这是解决矛盾的积极办法。 2.2 业主及所属单位与供暖方协调不畅，导致供暖费的收缴出现难题 通常，供暖方不能根据设计要求提供供暖热源，不能满足业主及所属单位的合理合法要求，突出发生纠纷表现：①供暖方不能按国家规定时间（或共同商定时间）供暖或停止供暖；②供暖方不能按时按质按量来提供供暖热源，诸如热媒流量不足、温度偏低，每天供暖时间不符合规定要求（如规定连续供暖而改为间断供暖、具体供暖时间矛盾等）；③供暖室内温度偏低，不符合国家设计规范要求；④供暖方没有及时解决住户及所属单位所发生的供暖故障，诸如供暖系统漏水或渗水、局部管道堵塞或个别散热器不热等；⑤供暖方没有跟住户及所属单位协商，单方面提高供暖收费标准或收费时间等。 有的住宅用热户（业主）擅自改动原有集中供暖系统，如改动供暖管线、更换散热器类型（通常私自增加散热器面积）及改动散热器安装，引起原有集中供暖系统水力工况严重失调，造成系统不能正常运行。 传统的垂直串联供暖系统存在使用弊病，导致部分用户拒交供暖费 传统的垂直串联供暖系统都是用单根垂直立管把上、下相邻层的不同用户散热器串联在一起，不同用户散热器都不能单独控制、调节和计量，使得集中供暖用户全部失去独立选择权和决定权，造成许多矛盾纠纷。 举例1，哈尔滨道里区汽轮机厂一户退休老师傅家庭经济相当困难，一直住在免费福利供暖的厂里家属区。前几年听说要改为物业收费供暖，老师傅不声不响地想办法自己动手对自家的传统的整体垂直串联供暖系统改造，把自家的各组散热器与原有供暖系统断开，并用旁通管道把原有供暖系统重新连接好。自己家里就生煤球火炉取暖和烧饭，直到去年物业又登门催缴供暖费时，才发现此事。 举例2，北京市北郊天通苑住宅区都是近几年新建的6～7层住宅楼群，住宅室内基本还是传统的整体串联供暖系统。据调查统计许多栋住宅楼入住率仅有45～50%，就是有一半多住宅空闲无人，这样白白浪费供暖热量，同时更造成收取供暖费的重重困难。有的购置房产只为投资增值，根本未入住使用，当然就想不缴供暖费；有的购置房产长期不住用，或以年为时间间隔不定期间断短期住用，当然也想