金桥2012年媒体建议.docVIP

金桥花园2012年媒体建议 （一）2011年媒体推广情况 媒体选择 2011年项目媒体的选择包括报广、大牌、横幅、网络、电视、短信、看房团活动、房展会（包括网络房展会）、大市口地下通道广告、站台广告等。 推广效果 客户来访来电 根据数据统计显示，截至2011年9月底，项目总来访客户779组，日均2.8组，总来电客户1201，日均4.5组。其中自7月份开始，来访来电数量开始下滑。 宣传途径效果统计（以有效来访客户计算） 宣传途径效果统计表 推广途径 吸引客户数 所占比例 长效 项目工地 104 13.35% 朋友介绍 14 1.80% 售楼处 106 13.61% 大牌 32 4.11% 站台广告 30 3.85% 大市口地下通道 15 1.93% 横幅 5 0.64% 306 39.28% 短频 报广 51 6.55% 网络 116 14.89% 电视 12 1.54% 短信 219 28.11% 房展会 75 9.63% 473 60.72% 总计 779 具体分析： 长效宣传： 从数据可以看出，售楼处在吸引客户方面占了13.61%，这一点归功于地址的选择，人流量较大，市口较好。但从销售员接待的情况看，客户的质量较低，大约诚意客户仅为十分之一。 项目工地的吸引度则显得十分不足，这与工地形象包装及看房通道等迟迟未能落实有关，而现阶段的工地包装远远跟不上项目销售的需求。自7月份以来，工地包装逐步动工，直接前往项目工地的客户数量也在增多，仅7-9月由工地吸引的客户，就占到1-9月整个工地吸引客户的48%。 从数据我们发现，老客户的口碑宣传目前比较尴尬，吸引新增客户数量一直无法大量提升。 大市口地下通道在开始投放时，效果较为不错，但后期乏力，投入资金大，效果不甚明显。 大牌宣传主要体现在项目整体形象面上，虽然只有4.11%，但较之大市口地下通道的效果明显。另外一方面，大牌的位置摆布和数量也是吸引客户数量少的原因之一。 站台广告通常作为长效与短效媒体相结合的渠道，效果应该不错，但是从数据统计看，只吸引了30位来访客户，效果不甚明显。 横幅作为阶段造势宣传，体现在项目信息告知上，有来访客户即可。 短频宣传： 短信一直保持高度成效，在吸引客户方面占到28%之多，投入中等，表现十分抢眼。但长期选用一家短信公司，效果逐渐下降，10月最新一次的短信仅5个来电收效。 网络宣传近来有所上升，总体吸引客户比例占据前三，总体平稳。 电视的宣传之前的角标效果不理想，停掉之后再无宣传，但电视宣传是很重要的宣传途径，可不拘泥于角标，与电视台配合做多种形式的节目，保持项目的展示度。 （二）2012年媒体推广建议 根据2011年媒体推广的情况和客户来电来访情况，并结合项目未来的进度，对项目2012年媒体推广作以下建议： 总体建议： 持续现有渠道，优化发布地点与时间段。在合作媒体供应商方面，多选择几家作为备选；同时拓展新出现的媒体渠道，调整个渠道之间的配合。与媒体渠道开展深入合作，借势借力，以较低成本达到宣传效果。 分媒体建议： 项目工地：完善工地包装，在会所及样板示范区完成后，即作为客户接待的主场地。虽然项目工地不算媒体渠道，但是项目工地沿路则是很好的宣传场地，须加以充分利用。同时项目工地作为媒体宣传在整个镇江排布的西区，为外地入镇江的一个重要切入口。西区的大牌费用可省下用于其他地点。 口碑宣传：鉴于老客户的口碑宣传目前比较尴尬，除了客户基数及市场大环境的影响，客户不愿介绍外，提供灵活多变的“老带新”奖励，也是刺激客户介绍的方式。如“镇江邮政一卡通”、“物业券”等奖励。 大市口区域宣传：地下通道效果乏力，后续是否投入，主要看地下商场的繁荣程度作参考。通过楼盘市调，文广集团的商业城液晶屏较为吸引客户关注，可以作为阶段性宣传渠道。 大牌宣传：建议在镇江主要入口处设置，除西边项目工地已有围挡不需要外，在镇江高速南入口、镇江金港大道（镇江东边县镇通往市区主要干道）、青年广场等地点设置大牌。由于项目未来排屋房源需要推出，在形象面的宣传上需要扩大。而大市口的大牌由于费用较大，建议不考虑。 站台广告：作为长效与短效媒体相结合的渠道，可以继续保持。同时可以新增媒体结合，扩大效果。 短信投放：短信效果一直较为直接与明显，但长时间固定一家供应商，效果也逐渐下降，建议多选择几家作为备选。 网络宣传：网络看似起伏不大，但从整体的效果看，却位于渠道宣传效果的前三甲。建议除0511房产网外，可以多选择几家近来较为活跃的房产专业网站，如安家吧、新浪乐居、房产超市网、搜房网等。 电视宣传：电视宣传是很重要的宣传途径，可不拘泥于角标，与电视台配合做多种形式的节目，保持项目的展示度。而项目3D影片出来后可以在电视台播放。 新媒体建议