物业管理师考试《经管理》第1套模拟题.docVIP

2013年《物业经营管理》模拟试题（一） 一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1.以下不属于物业经营管理活动的管理对象的是（ C ）。 A、写字楼； B、零售商业物业； C、自住型别墅或公寓； D、工业物业； 【解析】物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。 2．关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ B ）。 A．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 B．物业经营管理强调为业主提供资产管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求 C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 D．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 【解析】物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 3．关于写字楼分类的说法，错误的是（　A ）。 A．按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为出租写字楼和企业自用写字楼两种类型 B．国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C．我国专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类 D．写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断 【解析】按照写字楼的使用方式不同，写字楼分为企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 4．国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ A ）级写字楼。 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 【解析】——甲乙丙级写字楼的特征——必考点 5．物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和（ A ）三个层次。 A．房地产组合投资管理 B．房地产融资管理 C．房地产开发管理 D．房地产租售管理 【解析】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。 6．物业经营管理服务的目标，是在实现（ B ）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度最大化 D.物业价值最大化 【解析】物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 7．以下关于房地产投资的说法中，错误的是（ B ）。 A．房地产投资分为直接投资和间接投资 B．房地产置业投资属于房地产间接投资 C．房地产开发投资属于房地产直接投资 D．房地产间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 8．当房地产开发商将建成后的物业用于（ D ）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A.出售 B.抵押 C.转让 D.出租 【解析】房地产出租或房地产经营都属于房地产置业投资。 9．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日开始，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ B ） A．设计寿命 B．经济寿命 C．法定寿命 D．自然寿命 【解析】自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。 10．零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于（ D ） A．周围人口密度 B．居民的购买力水平和消费习惯 C．交通、通信的方便程度 D．零售商业物业辐射区域分析 【解析】零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。 11．房地产购置投资在物业投入出租经营后，其价值逐渐以（ C ）的形式计入出租经营成本。 A．货币资金 B．租金费用 C．折旧费用 D．运营费用 【解析】房地产购置投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中。 12．下列净运营收益的计算公式，正确的是（ D ）。 A．净运营收益＝潜在毛收