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重庆中小型房地产企业法律风险防控 　　【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。 　　【关键词】 房地产 中小型企业 法律风险 　　我国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。随着城镇建设步伐的加快和中国法制建设的完善，重庆的中小房地产企业开始面临各种与法律相关问题，这些问题有的甚至是致命的。对此，中小房地产企业必须采取积极有效的应对措施，预防并防控法律风险，才能获得企业生存和发展的空间。法律风险属于操作性风险，是可预见可防控的；因此，加强法律风险的防控，企业可以避免不必要的损失。法律风险存在于中小型房地产企业的各个经营过程中，只要能够做到事前预防、事中控制、事后补救，就能减少风险对企业造成的损失。 　　企业法律风险是指在法律实施过程中，由于企业外部的法律环境发生变化，或由于包括企业自身在内的各种主题未按照法律规定或合同约定行使权利、履行义务，而对企业造成负面法律后果的可能性。在房地产项目过程进行中，由于房地产企业行为在民事法律或者行政法律上的违法性，致使房地产企业经营的实际效果达不到预期的经济效益而导致企业必须承担经济损失，这就是房地产项目规划设计法律风险。根据所涉及的阶段的不同，房地产项目规划设计产生的法律风险主要有外部法律风险和内部法律风险，外部法律风险又主要由工程阶段法律风险和销售阶段法律风险构成。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及提出相应的对策。 　　1 工程阶段法律风险及对策 　　1.1 城市规划变更法律风险及对策 　　根据我国《城市规划基本术语标准》的规定，城市规划是行政机关对“一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。”城市规划修改是指城市规划生效以后没有实施前，又或者是实施还没有完成之时对原有的城市规划的修改。 市政对城市规划的变更，鉴于信息不对称，使中小型房地产企业处于弱势地位。常见法律风险的主要来自城乡规划调整和市政基础设施调整。突如其来的城乡规划变更将对企业开发商的项目利益巨大影响。好在，城市规划修改中十分注重公众参与，主要体现为“保障公民权利的规划参与方式”。行政机关在城市规划修改趋势必牵涉到各种利益的权衡与选择，这种权力行使的合法化，在很大程度上依赖于各种利益的充分代表和有效参与。而公众参与程序中最核心的程序就是听证程序，在听证程序中，城市规划修改实施机关和其他与规划修改的事项有关的行政机关以及所有利害关系人能够充分的发表意见，为第三方机构作出合法且合理的评估提供足够的信息，并最大程度地避免行政机关的主观恣意与偏见。因此，面对这种程序不公开的城乡规划规划变更和市政基础设施调整，救济对策如下： 　　（1）关注与项目用地相关的城市规划，遇到可能对项目造成影响的政策，可申请听证。我国《行政许可法》第四十六条规定：“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。” 第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”由此可见，当企业遇到城市规划调整可能影响其用地规划指标时，企业应该积极行使其听证权利，使其减少风险损失。 　　（2）政策影响其利益的，应当积极行使请求行政补偿的权利。根据我国《 　　孙绮璐 陈诗思 王可 　　（西南政法大学，重庆 401120） 　　【摘 要】 重庆中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占重庆房地产企业总数的90%之多，在法制建设飞速发展的今天，防控法律风险发挥着越来越重要的作用。城市规划变更、施工招标民事合同、民工工资是造成工程阶段法律风险的主要原因；购房合同法律风险和销售广告法律风险是销售阶段常见的主要法律风险；加强公司管理和人事管理可以有效预防企业内部法律风险。本文将从工程阶段、销售阶段以及企业内部来分析重庆中小房地产企业遇到的法律风险以及对策。 　　【关键词