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第2题：某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 标准答案：（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分③净利润已扣除了房地产的折旧摊销财务费用（含利息收益）及所得税等（1分）包含了正常的（商业利润）等（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均（客观）成本（或实际成本是历史（1分）也不—定是社会平均（客观）成本） 第3题：现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。 标准答案：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。3）两者汇总得出总价（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。第1题：张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。 标准答案：1．用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。2．根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息；也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。3．由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。第2题：赵某于2005年6月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1．赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。请问：1．上述资料用于抵押估价是否齐全？2．估价人员可否承诺按170万元进行估价？3．可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？ 标准答案：1．上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。2．房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3．不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。第3题：黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价（估价依据正确），估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40＋50）÷2＝45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确？为什么？ 标准答案：这样确定估价结论不正确。因为：1．将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途