住房置业担保公司操作实务（P45页）.pptVIP

住房置业担保公司操作实务 1.民事法律关系中当事人主体 1.1贷款人 1.2借款人 1.3担保公司 1.3担保公司 担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。 担保服务费由借款人向担保公司支付。 1.4第三人 在住房置业担保中有第三人的，第三人是抵押人，借款人是债务人。 1.5保险公司 抵押权人要求抵押人办理抵押房屋保险的，抵押人应当在抵押合同订立前办理保险手续，并在保证合同订立后将保险单正本移交抵押权人保管。抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 抵押期间，抵押人不得以任何理由中断或者撤销保险。抵押的房屋因抵押人的行为造成损失致使其价值不足作为履行债务担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。 2.民事法律关系中当事人的合同 （一）商品房购销合同。 商品房购销合同是指借款人已订立的合法有效的购买住房的合同。 2.民事法律关系中当事人的合同 （二）个人住房借款合同。个人住房借款合同是指贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同。 住房公积金贷款是委托银行来进行的，是一种委托贷款合同。 2.民事法律关系中当事人的合同 （三）保证合同。保证合同是指担保公司、贷款人依法签订的保证合同。 目前大多数保证合同和借款合同是合二为一的。在借款合同上担保公司在保证人处签章即可。 2.民事法律关系中当事人的合同 （四）抵押合同抵押合同是指借款人向担保公司申请提供住房置业担保，以本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保时签订的抵押合同。 2.民事法律关系中当事人的合同 （五）保险合同 保险合同是指抵押人应抵押权人要求与保险公司签订的抵押房屋的保险合同。 合同关系 在住房置业担保中，贷款人与借款人依法签订的个人住房借款合同为主合同。担保公司、贷款人依法签订的保证合同是其从合同。 什么是反担保 在住房置业担保中，担保公司向贷款人提供的是“保证担保”。 借款人或者第三人向担保公司提供的是“抵押担保”。 我们将担保公司向贷款人提供的连带责任保证担保，定义为“本担保”；将借款人或者第三人向担保公司提供的房屋抵押担保，定义为“反担保”。 反担保是指债务人或第三人向担保人做出保证或设定物的担保，在担保人因清偿债务人的债务而遭受损失时，向担保人作出清偿。 反担保措施 借款人向担保公司申请担保，必须向担保公司提供反担保。反担保抵押物可以是借款人本次贷款拟购房屋或其他合法房屋及其土地使用权，也可以是第三人合法房屋及其土地使用权，还可以是担保中心认可的其他方式。 反担保措施 反担保措施 ?2、保证人制度。 保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。 专家讲： 多个保证人胜过抵押物 那些人可以作保证人？ 反担保措施 那些人可以作保证人？ 公务员 教师 医生 国有商业银行和股份制银行(含农信社)正式员工 公用事业单位，含煤气水电邮政企业正式员工 国有电力行企业（国家电力公司、电网公司等）正式员工 国有能源（中石油、中石化、中海油）企业正式员工 国有通信（中国移动、联通、电信、网通）企业正式员工 地方媒体（电视台、电台、报纸）正式员工 其他事业单位（研究院所、出版社、图书馆）正式员工 反担保措施 3、投涉保险。 对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。 反担保措施 4、有价证券质押 （一）以有价证券质押申请住房公积金贷款的，出质人必须与质权人签订书面质押合同； （二）设定的质物在质押期间如有损坏、遗失，受托人应承担责任并负责赔偿； （三）以有价证券质押贷款的，有价证券兑现日期先于还款日期的，可选择以下方式处理： 1、到期兑现用于提前清偿贷款； 2、用委托人认可的等额有价证券置换到期的有价证券。 反担保措施 5、赋予强制执行力的公证。 在我国绝大多数银行将公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理赋予强制执行公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程 中的人、财、物成本，加快回收进程。 反担保措施 6、借款人缴存的住房公积金可以作为住房置业担保公司反担保质押资金 。 3.实施住房置业担保的主要程序 （一）借款人订立合法有效的购买住房的合同。 （二）借款人向贷款人