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房地产工程造价控制与管理分析 　　【摘要】 由于造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，因此造价的控制需贯穿于整个房地产开发全过程。文中笔者采用事前预测、事中优化、事后分析的方式对房地产施工设计阶段、招标阶段、施工阶段进行造价控制。 　　【关键词】房地产、工程造价、造价控制 　　 中图分类号：F293文献标识码： A 　　1、前言 　　 如今在房地产行业中，由于国家对房价的控制，使得房地产事业利润减缓，为了提高企业效益，控制成本对房地产企业的生存至关重要。文中笔者主要分析了房地产工程项目在设计阶段、招标阶段、施工阶段的造价控制存在的问题，并提出了相应的控制措施。 　　 2、目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题 　　2.1、造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题 　　此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大1-2倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。例如，宁波桥事件。 　　 2.2、造价控制在招标阶段所存在的问题 　　此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌才是最合适的。 　　 2.3、造价控制在施工阶段所存在的问题 　　此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。 　　 2.4、工程竣工决算阶段的工程造价控制不力 　　建筑工程竣工决算是整个工程造价控制最重要的一环。竣工决算如何能忠实地反映整个工程的实际造价，也反映了发包方和承包方对工程造价管理的能力，及时办好工程竣工决算必须收集、整理竣工结算资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员的签名和相关印鉴。现场监理的签证必须有甲方工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。 　　 3、建设工程的各个阶段对于工程造价的管理 　　 3. 1、设计阶段对工程造价的管理 　　设计阶段是建设项目工程造价控制的龙头。在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计了。据有关资料，设计费一般只相当于建设工程全寿命周期费用的1%以下，而其对工程造价的影响却占75%以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。设计阶段是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效地控制建设工程造价，就要把控制重点转到建设前期阶段上来，尤其重要的是要抓住设计这个阶段，要求施工图设计严密、全面，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果，有效地控制工程造价。 　　 （1）评选设计方案、优选设计单位 　　 选择好的设计单位是取得优质设计的前提。首先造价咨询机构应根据建设方的使用要求，并在听取项目的全体相关利益者各方意见，使其充分参与和深入了解建设项目的目标和要求的基础上，提出工程的设计要求，尽量使项目的范围、工期、质量和造价预算能够符合实际情况，避免项目在实施阶段再发生大的变更，力争从源头规避项目造价变更的出现；协助业主组织设计招标，通过组织专家对设计方案技术与经济进行深入分析、评审，优选设计方案；协助业主签订勘察设计合同