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探究房地产企业内部管理策略 　　摘 要：近年来，我国房地产行业取得了长远的发展和进步，在不断地进取中，内部控制在房地产企业的日常管理中占有越来越重要的地位。然而，目前我国房地产企业的经营管理活动会同时受到多方面因素的影响，其中主要包括国家通过宏观调控，采用经济手段使得市场经济随时都可能发生变化，再加上我国经济结构目前处于调整转型的重要时期，这些因素都使得房地产企业的发展面临着严峻的挑战和威胁。在这样的客观形势下，房地产企业必须依托有序的内部管理为企业赢得更为广阔、平稳的发展空间。 　　关键词：房地产 企业内部 管理策略 　　中图分类号：F293 文献标识码： A 　　前 言：众所周知，企业的内部管理会受到来自战略发展、内部空盒子、内部监管等多方面因素的影响和限制，其中，随着现代企业管理制度的进一步确立，内部控制的管理地位逐步显现。在企业内部，需要进一步明确各自的权责，承担着管理权、监督权、决策权的管理层应该与各部门员工之间形成更加紧密的配合与沟通，以便进行日常的协调、监督和考评，从而不断优化房地产企业的现有发展模式，帮助企业获得更多的经济效益。不少房地产企业在加强内部控制管理之后，企业的整体管理水平和抗风险能力都有了较为明显的提高，尤其是内部控制信息披露制度的建立，使得房地产企业能够有机会朝着更加稳定、健康的方向发展，从而实现企业价值最大化的财务管理目标。 　　一、房地产企业内部控制管理的主要问题 　　（一）内部控制环境建设薄弱。目前，一些房地产企业给公众留下了过分追逐利益、缺乏社会责任感、公信力差等印象，这同房地产企业内部控制建设滞后，内部控制环境薄弱息息相关。我国房地产企业大多存在内部控制流程不合理，内容不完整的问题。首先，有些房地产企业对内部控制的重视程度不够，即便建立了内部控制管理制度，但是却未能有效执行，仅仅只是为了应付有关部门的检查、审计，平时就将其束之高阁。长此以往，不仅导致企业财务会计信息质量下降，甚至还出现了各类违法违纪现象，严重扰乱了我国社会主义市场经济秩序。其次，还有一些房地产企业只开展了一些最基本的内部控制操作，并没有系统化，尤其是自我防范与约束机制的缺失，导致企业内部控制管理仍旧停留在事后控制的阶段。最后，一部分企业在设计内部控制管理流程时，未能充分考虑到自身的实际状况，导致内部控制流程脱离实际，不符合企业规模、业务特点的需求，控制效果不佳。 　　（二）缺乏合理的收入成本核算方法。我国房地产企业普遍存在收入成本核算不合理的状况。客观来看，房地产企业开发周期长，从获得土地到开发完成至少需要1-2年，其间极有可能发生投入产出比不合理的情况。在项目开发初期，需要大量的资金投入，此时并没有开始产生收入，因此收入费用无法配比，即便产品已经全部预售，预售款也不能确认为收入。除此之外，房地产企业的成本载体是建设工程整体，按照楼层或者户型为单位的销售方式，也会造成单一楼层或户型与整体成本难以匹配的情况。 　　（三）缺乏必要的风险管理机制，尤其是在工程项目管理中存在较大漏洞。从目前的情况看，房地产企业在从事项目开发的过程中会遭遇到各种各样的风险。纵观当前的房地产企业，大多数对于项目风险的控制和化解能力都较为薄弱，普遍存在着风险控制意识不足、风险控制手段匮乏、技术落后等问题，严重制约了房地产企业内部控制管理水平的提高。以工程项目分包风险为例，某些房地产企业在进行工程分包的过程中，并没有严格按照设计部门的文件对分包企业的资质、业绩、水平、业绩等核心指标进行深入考察，甚至出现将承包工程的主体分包给缺乏必要资质的公司，该项工程的开发风险可想而知，一旦出现问题，可能会给房地产企业带来毁灭性的打击。 　　（四）风险评估执行力薄弱 　　房地产企业的发展和壮大，企业存在的风险问题也会越来越突出，由于内部控制制度的不健全，内部控制意识弱影响了风险评估体系发展和执行力度，对风险没能及时进行预警措施，导致了房地产企业经营的风险扩大的严重后果。 　　二、强化房地产企业内部控制管理的对策 　　（一）创造良好的内部控制环境。治理机构、组织设计、权责分配、企业文化、人力资源政策、内部审计等都是构成企业内部控制环境的重要要素，也是企业实施内部控制的基础。为了创造良好的内部控制环境，房地产企业可以从以下几个方面入手：首先，重视完善公司治理结构，突出公司管理层的作用。内部控制的顺利实施需要以健全的公司治理结构为前提，公司领导者既是法人治理结构的主体，同时也是内部控制的推行者，由此可见，只有最大限度突出公司管理层的作用，才能形成深入贯彻内部控制管理制度的风气。其次，重视对内部控制管理意识的培训。房地产企业需要从上至下提高对内部控制的重视，充分意识到企业所面临的发展形势，通过定期的培训，掌握内部控制设计和实施的基本理念及原则，