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房地产市场营销实训报告 学校：广东建设职业技术学院 姓名：陈家欣 班级：房地产09级2班 学号：0905060221 目录 房地产市场营销实训报告 1 1 1项目概况 4 2项目市场研究 5 2.1全国房地产行业发展分析 5 2.2深圳市房地产概况 6 2.2.1深圳房地产总体概况 6 2.2.2深圳近六年商品房住宅市场发展状况 7 2.2.3深圳各类产品市场的情况 10 2.2.4深圳各行政区市场比较 11 2.2.5 深圳近中期规划发展方向描述 12 2.2.5.1深圳住房建设规划（2008—2012） 12 2.2.5.2深圳市住房建设规划2010年度实施计划表 13 2.2.6 深圳主要发展商情况 14 2.2.6.1开发商年审排名前20名 14 2.2.6.2前3名开发商的基本情况 15 2.2.7深圳热点区域 17 2.2.7.1深圳热点区域的表述和特点 17 2.2.7.2深圳热点产品的表述和特点 18 2.2.8客户购买偏好和购买关注的要素 19 2．2.10 房地产市场发展趋势分析 20 2.2.10.1需求预测 20 2.2.10.2供求预测 23 2.3 区域市场分析 25 2.3.1区域环境简介 25 2.3.2区域楼市分析： 25 2.3.3周边竞争项目市场调研分析 26 2.3.3.1位置的分析 26 2.3.4客户群分析 27 2.4 项目的SWTO分析 27 2.5 价格定位（附表） 28 3项目定位 28 3.1市场定位： 28 3.2功能定位 30 3.3主力户型定位： 30 4定格策略 31 4.1付款方式和优惠条款 31 4.2楼层和方位的价差 31 4.3价格分期策略 31 5广告策略 31 5.1广告总体策略：本项目策划一共分为3个阶段，分别：初期、中期、末期。 31 6 媒介策略 32 6.1媒体总策略以及媒体选择 32 6．1.1媒体总策略 32 6.1.2媒体选择： 32 6.1.3 媒体创新使用 32 6.2媒介组合 32 6.3 主题活动： 33 6.4费用估算 33 实训总结 34 1项目概况 奥林华府位于龙岗中心城黄阁中路与如意路交汇处、深圳教苑中学对面。奥林华府总建筑面积约40万平方米分4期开发，1、2、3期为住宅项目，4期为商业。奥林华府东北向紧邻余石岭生态公园、西向与奥林匹克生态体育公园隔路相望。项目坐拥16.82平方公里奥体新城配套，同时享受行政文化中心带来的购物、娱乐、小孩上学的便利。不存在农民房及工厂，属于稀缺的纯净生活片区引。周边配套2项目市场研究 2.1全国房地产行业发展分析 2010年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势，这一“热”一“缓”成为上半年中国楼市的两大看点。从行业发展的角度来看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位。从6月份的相关数据也可以看出，房地产开发投资景气指数还是保持较好的上涨态势，同比增长了11.94%，环比稍微回落0.02%。同时，土地开发面积景气指数也在底部出现上升态势，同比增长0.83%，环比增长 3.82%。在各具体指标方面，1-6月份，全国房地产开发投资额19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%，达到了2000年以来的新高位，保持了一个同期最好的水平；同时，截至6月底，全国房屋施工面积30.84亿平米，同比增长28.7%，房屋新开工面积8.05亿平米，同比增长67.9%，房屋竣工面积2.44亿平米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平米，增长15.5%。不难看出，一季度市场的活跃使得开发商的开发投入加大，市场后期商品房的供应将相对比较充足。此外，在反映开发商的拿地热情方面，截至6月底，全国房地产开发企业已完成土地购置面积1.85亿平米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%，房地产开发企业完成土地购置面积和完成土地开发面积，在经历近十多年以来的“低谷”后，同比均出现快速上升。土地购置面积已出现较好的正增长，开发面积虽然仍处负增长，但已从年初的同比-40.80%回升到-16.10%，有较大上升。与行业发展的高歌猛进不同，2010年上半年全国楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的绝对值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的出现很大程度上是由于“4.15新政”所造成的。从具体数据来看，截至6月底，全国商品房销售面积3.94亿平米，同比增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点，其中商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.