营改增热点难点疑点争议焦点解析.doc

营改增热点难点疑点争议焦点解析 一、与销项税额有关的问题： 1、房地产开发企业代收办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？ 分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。因此房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用的范围。 2 、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？ ? 分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” ?? 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 3、房地产开发企业将自行开发的开发产品转为固定资产后再销售按什么征税？ 分析：房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地成本。 4、以不动产对外投资是否缴纳增值税？ 分析：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。” 《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。” 以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。 5、股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税？ 分析：在股权转让中，被转让企业的不动产并未发生所有权转移，不缴纳增值税。 6、房地产开发企业出租开发产品如何纳税？ 小规模纳税人，出租开发产品适用简易计税方法5%征税；一般纳税人，则要根据开发产品是否属于新老项目判断，出租老项目开发产品，可以简易计税，依5%征收率征税，出租新项目产品应选择一般计税。 7、转租住房、场地应如何征税？ 分析：根据总局2016年第16号公告：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产〔以下简称出租不动产〕，适用本办法。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 转租住房属于纳税人出租以承租方式取得的不动产，适用总局2016第16号公告的规定，应按照出租不动产缴纳增值税。 如果纳税人以租用的场地提供车辆停放服务，也属于将取得的不动产对外出租，应按照出租不动产缴纳增值税。 8、出售、出租人防工程、地下停车位应按什么税目缴纳增值税？ 分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，出售、出租人防工程、地下停车位、摊位以及车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 9、在房屋、车体上发布广告如何征收增值税？ 分析：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：广告服务，是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者通告、声明等委托事项进行宣传和提供相关服务的业务活动。客运车辆在车内播放广告或通过车身、顶灯等设施展示广告的经营收入，应按“文化创意服务-广告服务”缴纳增值税。 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，不属于“文化创意服务-广告服务”，应按照“经营租赁服务”缴纳增值税。 10、出租、出售土地使用权如何征税？ 分析：根据财税[2016]47号规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。 纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 11、营改增以后继续履行旧租赁合同应按照什么原则确认收入？ 分析：按照规定，纳税义务发生在营改增之前的，缴纳营业税；纳税义务发生在营改增之后的租金收入，应该缴纳增值税。 12、不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额？ 分析：应以取得的全部价款和价外费用为销售额在收到预售