营改增筹划.ppt

“营改增”税务筹划 一：相关概念 营业税：营业税（Business tax），是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。税率为5%。 增值税：商品价值=C+V+M，即商品价值 = 不变资本+可变资本+剩余价值。其中c表示的是生产资料价值，v表示的是劳动力的价值，m表示的是剩余价值。规范的增值税就是对“V+M”征收增值税。税率为(V+M)*17%。我们公司的增值税税率为11%。 二：两种税负对比 假如公司最终销售额为16000万元，建筑成本10000万元，上游建筑业和公司税率都为11%。 销项税额 ={销售收入/（1+11%）}*11% 进项税额 ={建筑成本/（1+11%）}*11% 就公司项目而言，想要达到营业税和增值税税负平衡，进项税额必须达到785.58万元，即必须有7927.22万元的增值税专用发票 三：筹划方案 方法一：多要增值税发票 增值税专用发票 现阶段，就公司项目而言，可以要的增值税专用发票的费用种类有以下几个： 1、设计费 2、监理费 3、勘探费 4、咨询费 5、各种甲供材及相关运输费 方法二：卖精装商铺及扩大该项比例 精装商铺在装修的过程中会需要大量的材料和固定资产，会给企业带来更多的进项税，从而加大抵扣税额，减少税负。 卖精装商铺 拓展：通过“卖精装商铺”可以筹划好几个税负 1、土地增值税 土地增值税的增值率=（销售收入-扣除项目）/扣除项目金额 = {营业收入-（建筑成本+10%建筑成本+20%建筑成本+税金）}/（建筑成本+10%建筑成本+20%建筑成本+税金） 通过扩大建筑成本，来增大扣除项，减少增值额。每增加1个单位的建筑成本，扣除项会相应的增加1.3个单位 2、增值税 方法三：剥离建筑业务 当前的房企业务模式主要分三类： 1、开发商自身只负责拿地开发销售，建筑施工业务全部外包; 2、是以中南建设等为代表的控股集团，下设建筑公司和房地产公司两个子公司; 3、则是建筑和开发业务并举，这类企业多以建筑业为主营业务，同时具备房地产开发资质。 这些建筑业务是需要开发票给客户，会增大公司的销项税，加大增值税税额 方法四：并购企业获得进项税发票 之前，有人讨论如何取得“富裕税票”，其实这种单纯的买卖，或者通过虚假交易的形式获得专用票，都是违法的，甚至有可能触犯刑法被判刑。 通过并购企业，获得所并购的企业的富裕进项，用于企业新的销项的抵扣，是完全合法的行为。之前许多工业企业，比如钢铁企业，都有大量富裕进项，但因为没有新的销项，进项沉淀无用。这些企业的并购价格对实力雄厚的地产企业来说，都不是太大，通过并购这些企业获得的可抵扣进项，够许多房企今后几年乃至10年之用。 四：需注意的方面 要重利润轻收入，注意进销项彼此之间的配比 在营业税条件下，销售回款100万，销售收入也是100万，而营改增后，销售回款100万，销售收入等于100/（1+11%）=90.09。也就是说，相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%！也就是说，在相同回款的情况下，收入会下降。所以： （1）如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的营改增原因； （2）企业内进行考评时，同营改增前比较销售收入业绩，要换算，不能直接比较。营业税阶段，销售回款100万，支付价款80万，销售成本为80万，税金5万，利润为15万，而增值税阶段，销售收入如上所述为90.09，如果要保持15万利润，则缴纳税金仍为5万，也就意味着：当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下，至少需要取得4.91万元的进项税额，则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率，即：100万的销售回款，在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。而由于营改增动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要按照此方法重新进行测算。 地产企业面对的另一个新问题是，进项和销项能否互相