房地产开发企业企业所得税结算管理暂行办法.docVIP

房地产开发企业企业所得税结算管理暂行办法 第一章 总 则 第一条　为进一步加强和规范企业所得税征收管理，维护国家利益和纳税人合法权益，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及国家税务总局有关房地产开发企业所得税征收管理的规定，制定本管理办法。 第二条 南通市范围内缴纳企业所得税的内资房地产开发企业（以下简称开发企业），均应按本管理办法的规定对已完工开发产品进行企业所得税结算。 第二章 完工开发产品的确认 第三条 开发产品（成本对象）符合下列条件之一的，视为开发产品已经完工： 1、2、3、1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日，确认收入的实现。 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定价格高于买断价格，则应按约定价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果约定价格低于买断价格，属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。3）采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果约定价格高于基价，则应按约定的价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果约定价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1）至3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容。开发企业委托销售超过销售合同或协议仍未收到代销清单及货款的，视同销售实现，其纳税义务发生时间为销售合同或协议。5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。6、开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入方法和顺序为：1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率15%。 成本7、开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品且该项目已经结算计税成本时，其投资额确认收入的实现。8、开发企业以开发产品换取其他企业、单位土地使用权的，应在换出开发产品包括首次分出和以后应分出时，按换出开发产品的市场公允价值确认收入的实现。开发企业应按的规定准确核算期间费用，不得将应计入成本的支出计入期间费用。1、2、3、1）采取支付手续费方式委托销售开发产品并确认收入的，应按销售合同或协议中约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已确认收入开发产品的主营业务成本。 （2）采取视同买断、基价（保底价）并实行超基价双方分成以及包销方式委托销售开发产品的，应按该开发产品的开发产品成本，或者按销售合同或协议中约定的应收到或者实际收到的价款占销售合同或协议约定全部价款的比重，结转已