20130220_合肥_保利香槟国际_3月营销执行案(终)世联.docVIP

一、全年推货安排 月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预计上月余货 （已推未售完） 套数 110 75 90 40 49 88 108 138 58 70 92 134 货值 0.9 0.5 0.6 0.24 0.29 0.59 0.84 1.19 0.49 0.59 0.84 1.27 具备可售条件货量（含余货） 套数 534 528 538 488 468 348 238 138 180 314 214 134 货值 4.54 4.2 4.44 4.04 4.04 3.04 2.09 1.19 1.69 3.07 2.07 1.27 预售证节点 11#12# / 14# 13# / 15# / / 16# 17#、18# / / 预计新推 楼栋 11#西 11#东 14# 12#西 12#东 13# 15# / 16# 17# 18# / 套数 135 135 130 159 159 130 130 122 122 122 货值 1.1 1.1 1.24 1.3 1.3 1.2 1.25 1.2 1.25 1.23 工程节点 　 　 13#14#15#具备预售条件 　 　 　 　 　 16#具备预售条件 17#18#具备预售条件 　 　 二、剩余货量盘点 合肥保利香槟国际已推货量剩余面积统计（截至2月20日） 楼栋 80-90 90-100 100-120 120-130 复式 合计（套） 金额（亿） 一期 5 1 4 7 11 28 0.28 二期 9# 6 0 15 1 1 23 0.2 10# 12 0 20 0 1 33 0.29 11# 41 0 64 0 0 105 0.93 合计 64 1 103 8 14 189 1.22 三、销售目标 1、销售金额：暂定认购1.2亿（约140套） 2、货量需求：截止至2月20日货量剩余189套，预计至2月28日，货量剩余约150套。 3、加推楼栋：14#（130套） 4、14#推售建议：14#共计130套货源。因14#为13年节后首开，建议14#于3月2日公开认筹，认筹采取阶梯式优惠方式逼定客户，3月30日集中推售，打响春节后首推声势。 5、原因分析： 工期考虑：3月26日14#达到预售条件； 竞品存货及推货情况：目前核心竞品华润中心及国贸天琴湾均剩余大户型产品，两房及三房产品缺失，3月中旬均会推出新楼栋； 竞品 97 121 135 157 173 国贸天琴湾 存货 —— —— 20 50 70 推货 68 34 —— —— 34 竞品 85 108 135 —— 华润中心 存货 30 20 60 —— 推货 —— —— 40 —— 蓄客情况：目前世联96及125平新品蓄客各约12组，需延长蓄客时间，提高客户基数，保证开盘热销态势； 市场政策：20日国务院出台的“国五条”明确指出了限购、限贷及抑制房价过快增长目标，且3月3日即将召开两会，因此近期房地产市场极不明朗，香槟应在未有进一步政策前抓紧出货，跑销量。 四、3月销售目标分解 时间分期 任务分解 3月份销售任务分解 —— 3月2日 3月3日 3月10日 3月17日 3月29日 认筹数 20组 35组 70组 90组 120组 续销套数 10 10 10 10 10 14#楼开盘分解 五、营销策略 1、销售线： 加推房源：14#（130套），约1.24亿 加推时间：3月30日 加推方式：3月2日开始认筹，3月30日举办仪式，集中摇号开盘 优惠建议： 14#优惠（包含认筹优惠）：因本次14#属节后首开，且近期市场较为火爆、各竞品因3月集中推货，存货较为充分，因此为逼定客户，采取认筹优惠递减方式，具体如下： 时间 楼栋 房源 保利会 常规优惠 按时签约 一次性 开盘 平均 3.1-3.30 14# 所有房源 3000元 1-30名， 优惠15000元 31-50名， 优惠10000元 51名之后至3月29日，优惠8000元 5000元 99折 99折 按揭96.3折 一次性95.3折 3.31 —— 认购98折（含保利会3000元） 5000元 99折 —— 按揭97.5折 一次性96.5折 ②其余房源优惠拟定前提：因前期优惠体系太过繁琐，给销售带来诸多不便；现针对一期二期已推未售房源特制定统一、规范的优惠体系，方便现场销售，尽可能对客户做到价格上的公平公正。 其余房源优惠建议： 一期房源（不含挞定房源）： 楼栋 房源 保利会 按时签约 一次性 一期 一期房