地产“劝退令”虚实.docVIP

地产“劝退令”虚实 正在热播的中国楼市活剧日前高潮迭起：3月5日，温家宝总理明令要“抑制土地价格过快上涨”；3月15日，三家央企荣升“新地王”；3月19日，国资委迅速要求78家央企退出房地产业务。 迭起的高潮之后，剧情似乎又要进入令人难耐的漫长“纠结”状态。目前的“三点一线”逻辑，也昭示着中国地产业进入难“熔”的钢化利益格局。 “劝退令”下 3月19日，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的央企主要负责人，被国务院国资委约到北京市宣武门西大街26号开会。国资委主任李荣融在会上提出，78家不以房地产为主业的央企，要加快结构调整步伐，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 国资委同时公布的数据，显示这78家企业似乎确有继续整合的必要。2008年，这78家企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到央企房地产板块收入的15%、利润的7%。 而北京产权交易所网站显示，央企似乎正在退出房地产市场：3月19日，中国核工业集团公司挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%股权；此前一天，中国航天科工集团公司已经将其旗下三级子公司北京金中都置业有限公司80%股权挂出。 但据记者从北京产权交易所内部了解，转让目的更多是出于逢高套现的市场获利行为。 中国社会科学院城市发展与研究中心主任牛凤瑞说，在制造业因产能过剩而平均利润率在2%-3%挣扎之际，没有哪个企业愿意割弃房地产这块叼在嘴边的肥肉。即使在房价还不算太高的2005年，据福建省统计局测算，开发商的利润率平均就达50%，最低的约为20%，最高的超过90%。 据一位参会者介绍，会议没有公开78家央企手上有多少地，要多久才能开发完，相关配套项目如何界定，也没有就具体如何退出进行讨论。接下去国资委将更多采取与下属央企“一对一”沟通的方式，达至各方面满意。 因这78家央企名单一直秘而不宣，外人也就无从得知商议进展。于是一些人看来，此举是用方案制定的时间表，掩盖退出的无时间表。 各展腾挪 央企下属地产公司也有足够的空间和借口为自己腾挪。 国资委下达“劝退令”后，中远集团总裁魏家福19日便率先要求集团下属二级子公司中远香港集团，在半年内退出其间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权。一时舆论将之称为“劝退令”的威力。但颇有意味的是，中远国际随即在3月21日发表公告澄清“截至目前尚未对减持远洋地产股份事直作出相关决定”。 在3月15日新晋北京三大“地王”中，有北京远豪置业有限公司。远豪置业隶属远洋地产，而远洋地产是中国远洋运输集团的三级子公司。目前，远洋地产还是内地在港上市的房地产公司十强。 复杂的链条生成了足够的解释空间。“劝退令”之下，远洋地产迅速声明：“远洋地产有限公司和附属公司运营管理与国资背景的投资者没有任何关联，不同于央企，也不同于国企。”同时远洋地产还表示，持有24%股权的第一大股东中国人寿由中保监监管而非国资委，第二大股东为持有16.85%股权的中远国际，只是财务投资。星展唯高达香港联席董事吴淑燕表示，这算不算涉足房地产业现在还没有明确的说法。 远洋地产的解释也折射出其他与央企有关的地产企业态度。 中信地产东莞公司营销部副总经理张境姚日前在接受媒体采访时表示，中信集团以金融业为主营业务。国资委明令78家央企退出房地产行业，与中信地产无关。 近日，注册资金30亿元的中维地产股份有限公司正式成立。其母公司的母公司央企中国烟草表示，中国烟草不归国资委管理，而是直属国务院。故“劝退令”对中烟进军房地产业无任何影响。 还有更多的地产企业隶属的是地方国资委。尽管身份是国企，但不是央企。这些各地的国企在地方政府贷款、建设、卖地的需求下，成为推动二三线房市价格上涨的最大幕后推手。 远洋地产标本的另一个现实是，当前很多央企投资房地产都是以控股公司和参股公司的形式进行，投资房地产的决策其实是由董事会所决定的，而不是央企负责人拍板所能决定。而且部分央企的房地产资产已经进入上市公司，央企是否退出地产，按照证监会的有关法律法规，需股东大会等程序首肯。 国资委的“劝退令”不仅没有界定央企身份、控股比例、子孙公司的关系，对所属央企的土地开发性质也未界定。 目前，中国节能投资、中国铁路物资总公司、恒天集团、中国航空工业集团公司、国家电网下的鲁能集团、中国兵器工业集团公司、中石油等企业，均在大规模开发“自有土地”，这些土地并非市场上竞来。 意在重组 国资委在央企“地王”频现之下发出“劝退令”，其实是发现了重组央企房地产业务的一个良机，希望多年来“走了弯路”的重组战略可望重新推动，并非是压力之下的紧急应对。 央企重组经历了一段艰难的历程。2004年6月28日，国资委一度决心重组央企房地产业。在其发