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岳阳双湖湾小区修建性详细规划 　　【摘 要】商品住宅小区作为目前国内开发投资热点，其所面临的问题各种各样，本文以岳阳当地住宅小区为例，介绍了规划设计所面临的各种问题及解决方案，以供广大设计者提供参考。 　　【关键词】规划设计；住宅；岳阳 　　1 项目背景 　　1.1 区位与环境 　　岳阳双湖湾小区位于岳阳市南湖景区外围，该地块因东西紧靠两湖，风景独好。由于项目所在区域已成为城市新的投资热点和增长极，地块周边的配套设施水平也日益完善，所以开发可行性良好。 　　1.2 现状及交通 　　基地地处南湖板块中间地段，东西北三面为城市道路所围绕，南边为湖滨办事处居民点，周边交通畅达，区位优势明显。其北为穆家坡路（红线宽度25米），西为杨家山路（红线宽度12米），东为湖滨大道（红线宽度42米），距市中心车程为20分钟左右，对外交通比较便利。基地内除有10米多高的小山包，地势整体平稳，适宜工程建设。 　　1.3 规划要求和功能构成 　　本项目规划总用地面积26285m2，净用地面积21352m2（详见用地红线图）。根据招标建议书，该地块规划容积率为3.4，建筑密度为25%，绿地率为35%，商业建筑面积为5950m2，且附设相应的物业管理和运动休闲设施。项目应结合环境，采用高规格设计，打造出格调高雅、环境优美的精品楼盘。 　　根据开发意向，本项目功能由三个部分组成：第一部分是某单位团购房，需提供住房数在240个左右；第二部分面向市场公开出售的住房，需提供住房数在266个左右；第三部分是配套商业，需提供营业面积5950m2。 　　2 规划构思 　　2.1 项目设计定位 　　本着可持续性发展原则，土地资源利用应当最优化。本项目设计亦当如此，以最优方式利用每一块土地，将土地资源的价值作为小区布局的重要因素，让最有价值的设施占据最有增值潜力的空间，最终实现小区开发与购房者双方收益的最大化，使二者取得平衡。 　　2.2 难点与策略 　　2.2.1 如何满足功能需求 　　本项目功能由3大主体构成：定向开发、市场出售和商业配套，另有需完善相关配套设施。在满足开发要求的同时，如何合理规划布局关系到项目的成败。 　　策略：因地制宜，实现三位一体 　　经过多轮方案比选，将地块划分为东西两区。西区远离城市干道，较为安静，可作为定向开发用地； 　　东区临近城市干道，背山面水，景观资源独特，若开发为点式商品住宅，将利于市场销售； 　　商业裙楼则沿湖滨大道布置。三者间通过大小绿化节点联系，相对独立又互为整体。 　　2.2.2 可操作性与居住舒适性 　　随着城市用地紧张，楼房建设呈现出越来越高的趋势。本项目因定向开发需求，有限土地和定额住宅户数之间的矛盾，是需要设计解决的核心问题。 　　策略：利用场地进深，合理规划 　　经过多轮方案比较，结合场地实际大小，本小区全部采用了大进深、窄面宽的户型，其中： 　　西区以两梯三户为主，一梯两户为辅以满足定向开发需求，并利用南部不规则边界，错位布置，保证了对土地资源的合理利用； 　　东区全部采用两梯三户，设置成两排商品房，以高间距获得良好的绿化效果和沿街景观。 　　同时，在中部设置中心绿地，提供足够的户外活动场所，提高居住质量。 　　3 总平面规划（图1） 　　图1 　　3.1 功能结构 　　规划方案以小高层为主，配合完善的绿化景观系统与道路系统，将小区划分为两个组团，并组合成院落――组团级的空间组织结构。其功能结构主要分为以下两个部分： 　　3.1.1 西区组团 　　该组团共三排小高层住宅，为定向开发用房。组团有两个独立庭院，并与中心绿地相连。既能共享中心绿化景观，又减少东区组团对其的干扰。该组团提供住宅套数为255户。 　　3.1.2 东区组团 　　该组团共两排小高层住宅。间距开敞、景观优质。其底层沿湖滨大道设置有3层商业裙楼。该组团提供住宅套数为251套。 　　3.2 交通组织 　　交通组织采用人车分流系统，小区内部道路设计与景观环境相结合，形成步移景移的空间变化。 　　3.2.1 动态交通 　　采用“组团-院落”二级结构模式，隐形消防车道4米，入户道路为2.5米，构成完整的道路系统。 　　结合用地特点和规划设计要求，小区设有两个车行出入口，一个人行出入口，车行连接穆家坡路和杨家山路、人行连接湖滨大道。整个道路呈现为环路，通而不畅、顺而不穿。 　　小区内的道路及铺装根据功能选取不同材质。主要车行道为沥青路面，入户路采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖。 　　3.2.2 静态交通 　　考虑住户实际情况，临时停车位83个，主要采用路边停车的方式；固定停车位499个，主要采用地下停车为主，共计582个，满足规范要求。 　　3.2.3 消防