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房地产市场中政府管理越位和缺位探讨 摘要：房地产对国民经济的发展十分重要，政府在房地产管理中一直扮演着重要的角色，文章针对当前政府管理房地产活动中存在的问题，以及对政府的作用进行了研究，并对政府如何推进房地产发展提出建议。 关键词：房地产市场；房地产；管理定位 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0001-02 我国房地产市场受到市场和政府两方面的干预。政府通过宏观调控对房地产市场进行调节，以确保房地产发展和稳定，但是对市场中的很多问题却并不都能够很好地进行处理，其中政府过分追求利益是根本，而这体现在政府管理中就是在职能执行的时候没有定位准确，错位缺位问题严重。 1 政府对房地产管理的现状 1.1 管理水平和行政效率得到提高 在我国政府的职能管理中，对房地产的管理更加适应市场的需求，效率和水平都得到了提高，这标志着我国正从无限政府向有限政府进行转变，这是政府做好房地产管理的关键。我国政府正在向着服务型政府转变，很少再有部门较多、办公效率低下的情况存在。我国政府通过管理改革，开始了行政审批一体化的时期，极大地提高了办事效率，降低了行政成本。 1.2 密切了政府与人民群众的关系 我国政府的公共行政改革也推进了我国民主政治建设的进程。这也一直是我国政治改革的一个重要组成部分，广大人民群众参与管理国家事务的范围和权利不断扩大，基层自治组织直接选举得到充分落实。此外，政府的公共行政改革让政府的管理开支减少了，也降低了房地产管理费，财政管理费用不再逐年上升，让乱收费问题得到了遏制。 2 政府对房地产管理的不当之处 2.1 单纯追求经济效益 GDP日益成为评定地方政府政绩的一个决定性指标，使得多数地方政府不择手段的提高GDP以增加自己的政绩，而忽视了政府的主要职责――提供公共产品。而据有关专家的研究成果显示，在我国某些地区，当建设用地增加1%时，当地固定资产投资就增加4.1%，但是在城镇居民的固定投资中，还是有大量的资金流入了房地产市场，针对这种情况，政府加强了对房地产业的控制，这样反而造成违法用地情况的增加。 2.2 没有很好的配合中央政府的政策执行 房地产行业与其他行业不同，有着明显的区域性特性，因此在政府管理过程中必须给地方政府一定的自由决定权。中央所设定的调控目标能否实现，在很大程度上取决于地方政府对政策的落实。但是地方政府和中央政府也存在了目标差异，这种差异就形成了两者的非合作博弈，弱化了调控效果。 2.3 越位行为多，过分干预房地产市场 在我国市场经济体制下，政府对市场的调控能够弥补市场漏洞，促进社会公平，但是政府也要遵守发展规律，不能强行干预市场正常运作，通过市场的调节机制，房地产市场为了供需平衡而降价。但是某些地方政府的一些政策会导致房价的上涨，因此尽管政府不断的调节房价，但是房价依然居高不下。 2.4 保障性住房管理缺位 住宅用房具有准公共品性质，需要政府为中低收入阶层提供住房保障。尽管我国在近几年加大了对于经适房和廉租房的支持力度，但是从执行的效果方面看，房价还存在过高问题，能够适合中等收入家庭的住房还很少，仍然不能解决住房问题。这些问题的出现主要是政府在保障性住房的监管上出现了缺位现象。 2.5 法律制度体系不健全 对于发达国家来说，房地产管理市场已经十分成熟，健全的法律法规也促进了房地产市场的良好发展。在我国，房地产方面的法律法规严重缺失，我国法律只对建设过程中的问题进行了规定，没有做好后期管理的法律保障。所以，国家调控在房地产行业中始终处于滞后的境地，有的法律法规甚至不符合市场调节的规律，导致房地产管理不规范。 3 如何发挥政府在房地产市场管理中的作用 政府要不断加强对房地产市场的管理和监督，保证房地产市场的正常运行、健康发展。这就要求政府从实际出发，根据自身的职能，采取合理、有效、科学、务实的政策措施，对房地产市场进行管理调节。 3.1 加强对房地产行业的市场管理 政府要加强对开发商资质的审核管理，保证房地产广告的真实性，让房地产市场中的产品从质量上得到保证，更要从物业管理方面提高服务质量，让人们真正的感受到良好的环境，为消费者的需求着想，提供更准确的信息。 3.2 完善法律法规体制，增强执法科学性 社会主义市场经济实质上就是法制经济，在维护良好的市场秩序和发挥市场资源配置作用上法律起到关键作用。第一，用法律来制约政府的经济管理作用的发挥，弱化因政府过分干预造成的负面影响。第二，继续完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》，细化其他相关实施细则，推进《房地产法》的出台，使得房地产行业从开发建设到交易，再到中介服务和相关的后期服务等各个方面的管理完全纳入法律规范体系。只有这样，才可以使房地产市场经济管理有法可依、执法必严、违法必究。 3.3 强化政府对房地