万科绿城恒大等标杆企业的产品线.docVIP

万科、绿城、恒大等标杆企业的产品线 (2011-07-15 14:07:04) 转载▼ 13个城市开发了旗下别墅系列产品 “玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了13个万科城市花园。另外，万达旗下的万达广场已达35个，而且计划到2012年达到80个。就连始终低调的世纪金源，也先后开发了5个世纪城，高调的星河湾在全国有也达到了10个之多。更令人惊叹的是，有些企业同一产品系列下的不同项目的标准化率已达到相当高的程度。以万科在北京房山的长阳半岛和新里程两个项目为例， 新里程的户型大都是从邻近的长阳半岛“复制”过来的。 其实，这些企业还只是一线标杆企业的“代表”而已。事实上，目前一线标杆企业几乎都在推行标准化产品线的复制、连锁开发。见下表。 表1 两家千亿企业产品系列情况 万科 住宅 城市花园系列 城郊的住宅 近年来，随着“城市深耕战略”的实施，同城项目数量越来越多，万科在项目命名上趋于多元化，例如在北京有蓝山、公园五号、长阳半岛、新里程等。但产品设计更加标准化，例如长阳半岛和新里程的户型几乎一样 四季花城系列 郊区的住宅 金色系列 城市中稀缺地段或占有稀缺资源的住宅 自然、人文系列 低密度住宅 以距城市中心远近划分为四大系列，再以项目位置、客户需求分为8个产品品类，全生命周期 商业 2010年新进入商业地产市场 绿地 住宅 香颂 别墅系列 绿地的商品住宅体系中，四个系列已趋于成熟，基本做到了标准化连锁开发 多层 老街坊系列 高层 新里系列海珀系列 大型住区 世纪城系列 保障房 江桥基地、南翔基地等 商业 酒店 万豪、洲际等酒店 目前拥有已建成星级酒店12家，资产规模超过100亿。计划到2014年拥有自主品牌酒店100家。 写字楼 “创”系列，科创、同创、和创等 商业中心 新都会、家世界 综合体 绿地中心（多个城市超高层） 表2 细分市场领军企业产品系列情况 恒大 住宅 华府系列 高端产品系列，占10% 他们相信，产品线种类越少，标准化程度越高，集中采购、招标才有实际意义，才能实现规模效益，降低成本。恒大在二三线城市可怕地、简单地、纯粹地复制着几条产品线。 绿洲、名都、恒大城 中高端产品系列占30%，中端产品40% 旅游地产 金碧天下系列，占20% 商业地产 近10个五星级酒店 万达 商业 城市综合体系列 近40个万达广场 “万达模式”已成为业界标准化程度最高的商业地产模式 2010年万达销售额实现770亿元 住宅 公寓 是综合体的一部分 住宅项目 大湖公馆 旅游地产 长白山旅游度假区 龙湖 住宅 滟澜山、蓝湖郡 别墅系列 号称“美宅大师” 2010年龙湖销售额实现333亿元 大城小院 电梯花园洋房 商业 天街系列 旅游地产 2011年最新推出的“山·海·湖”度假产品 其它一线标杆企业的产品线开发情况—— ◎世茂：滨江豪宅系列（在上海、福州、南京、武汉、哈尔滨等城市均开发沿江豪宅）； ◎阳光100：国际新城系列 ◎SOHO中国：“SOHO”系列（SOHO现代城/建外SOHO / SOHO尚都/朝外SOHO /三里屯SOHO等） ◎世纪金源：“世纪城”系列（北京、昆明、长沙、贵阳等） ◎金地：城市海景系列、格林系列、特色精品系列，中档产品占80%，高度产品占20% ◎万通：新新系列，包括新新家园、新新小镇等 另外，央企地产企业也大都已经建立起了自己的产品线： ◎华侨城地产：“华侨城”系列 ◎中粮地产 ：“大悦城”系列 ◎中铁房地产：“山语城”系列 ◎保利地产：花园系列（香槟、百合、海棠、罗兰等）、山庄系列（白云、林语、林海等） 可以说，房地产市场已进入标准化时代！ 为什么一线企业在“攻城略地”的同时，都在大刀阔斧地推行标准化产品线开发，其缘由和意义是什么，中小企业如何梳理出自己的产品线，这正是本文要阐述的。 业界对房地产开发模式有不同的划分方法。其中，按照运营模式划分，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”了，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果某类项目在物业类