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对房地产项目管理的实践与体会 [摘 要]在房地产项目管理的过程中，难免会出现这样那样的问题，也是考验一个开发公司、一个项目团队、一个项目经理好坏的关键。只有提高认识、落实责任制、搞好协调组织与团队管理，项目管理工作是简单的、是具有积极意义的。 [关键词]房地产项目‘项目管理；实践 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）15-0070-01 1.引言 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 2.房地产项目管理的原则与制度要求 房地产开发项目具有周期长、牵连环节多的特点，一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。在这个过程中，应当遵循的制度有：（1）必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。（2）房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%.（3）项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。（4）房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设。（5）转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。（6）转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。（7）房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。（8）房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。 3.房地产开发项目工程管理的两个关键环节 3.1 项目建设工程的施工管理 房地产开发项目的控制管理的意义，在于有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。 任何一个项目，进行施工管理的关键是以国家相关法律和质量管理作为中心原则，严格执行相关法律和法规，对工程的各个方面进行严格控制： 3.1.1 施工合同的管理 施工企业同房地产项目开发企业所签订的施工约定合同，是房地产项目开发企业对其项目实行施工管理的法律依据。该合同的订制是施工管理的首要任务。除了国家规定的标准条款外，还需要对施工安全与施工文明保障、工程款支付、工程验收、工程材料供应、工期、工程质量奖罚等进行明确的约定。 3.1.2 施工质量的控制 对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责管理的人员要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：第一，依照委托监理合同对承担该质量监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。第二，对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。第三，对工程所用材料要管理得当。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。 3.1.3 经济成本的控制 通常，政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负