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上海可售型广场商铺发力 风险因素不容忽视 嘉松南路思贤路口。九号商业广场。 这是一个定于9月22日公开发售的商铺项目，体量4.5万平方米。 近期到售楼处的买家会被礼貌地建议“先登记”。VIP卡?领不到了。售楼处贴了一则启事：“最近，一些中介机构利用发放VIP 贵宾卡的机会进行非法炒作。……本项目不会采取内部预定、收取定金等方式进行销售。本项目发放的VIP 贵宾卡为实名卡，不收取任何费用，无实际价值，不得更名，不得转让。” 据了解，九号商业广场将在9月22日松江体育场正式开盘。由于被领掉的VIP 卡数量与此相当，9月份以来不再发放新的VIP卡;换言之，后来者只能等人家选完一轮后再来碰运气了。 九号广场大打“地铁牌” 九号商业广场的开发商是九领置业有限公司，销售代理、招商运营则由中原负责。 “作为专业团队，中原地产不但负责运营，还参与到前期的规划、业态定位当中，做全程的服务机构。”刘诚对记者表示。刘是中原物业代理有限公司的销售经理，也是九号商业广场的项目经理。 早在今年五月的“假日楼市”上，这个项目四天累积了253组意向客户。预约情况看来不错，部分原因是，这个出售型商铺带着“地铁商铺”的光环。 九号商业广场位于9号线终点站松江新城站上盖，是不折不扣的地铁物业。“地铁出口就是广场的进口。”松江新城站在松江区核心、新老城区连 接处，对面就是区政府大楼。 地铁商铺上市量小，人流集中。在香港，它被看作商业地产的“原始股”。而过去上海的地铁商铺都是只租不售的。刘诚介绍，“原来的地铁物业属于地铁配套，通常是民防资产，不能卖的。《物权法》出来以后有了说法，将来可能陆续会有部分商铺拿出来销售。像嘉定11号线的地铁物业将来也是随规划启动，都是参照香港模式。” 和香港一样，上海的地铁商铺在租赁市场上也颇为抢手。人民广场香港名店街、徐家汇地铁商场等都是一铺难求;七宝地铁站的汇宝广场也是不卖的;如今九号商业广场以纯产权、出售型商铺推出，在上海算第一家。 九号商业广场的开发商计划销售七成面积，剩下三成是“自留地”。现在各楼层价格还没有最终定下来，一、二、三层的参考均价分别是30000、16000和11000元/平方米。整体均价大约是16000元/平方米，这个价格是参照周边三湘、嘉和等项目得来，不高多少。一、二楼统一经营管理三年;三楼餐饮是五年。 一方面销售，一方面招商。据称肯德基就对这里很感兴趣;至于购物中心，九号商业广场没有列入招商计划。售楼人员表示，“三公里内有乐购、易初莲花，没必要再引入了。” 面对当前的参考价，一位投资者表示：地铁里急匆匆的上下班人流未必会给一层商铺带来可观的收入，而一层价格不菲;相比之下，他看好二层：单价不高，适合“停下来消费”的人群。他向销售人员推荐，可以去向高档美容店联系招商。 鹿都广场借力沃尔玛 类似九号商业广场，位于松江老城核心商业区的“鹿都国际商业广场”也在跃跃欲试。这个项目预计将于10月中旬发售。 鹿都广场打的是市场空挡。目前老城区商铺总量不小，但业态档次较低。中山中路商圈虽然拥有松江商城、一百松江店、良友商厦等，但都是多年前规划的老牌商场，其他沿街商铺多经营餐饮和服饰饰品配以便利店，不上台面，整体缺乏领军型的“旗舰”商业中心。 鹿都国际商业广场体量77000平方米，建成后将是区域最大的综合型商业广场。沃尔玛已签约，将入驻鹿都广场的二层部分(4000平方米)及整个三层。这个商业广场业态组合有时尚百货、专卖店、运动城、大型餐饮、游艺中心等，给人的感觉是力图打造类似正大广场那样的“一站式服务中心”。 据了解，此番鹿都广场即将发售的一、二、四层面积近3万平方米，定位与九号广场的一、二、三层类似，一、二层注重精品店，顶层做大型餐饮。参考价分别是：一楼30000元/平方米、二楼20000元/平方米、四层10000元/平方米。同样是需要让渡经营权，一、二、四楼业主的“放手时间”分别是三年、五年、十年。 为了帮助投资者理解项目潜力，销售人员给出了马路对面(中山中路北侧商铺)日租金水平：一楼9元/平方米、二楼5元/平方米、顶层2元/平方米。至于承诺的回报，销售人员拒绝透露具体数字，只说“应在7%、8%左右”;粗略估算，假如日后人气和老商圈一样旺的话，一、二、四楼的租金回报可以达到10.9%、9.1%、7.3%。餐饮的租金水平最低，回报率也低一些;但是商铺总价也最低，租赁行情稳定。 按照通行规则，不同楼层的买家将得到相同的租金回报比例。当然，多年后回收之余，不同经营主业的楼层租金回报率会参差不齐，这是后话。 看盘时，一个脑袋光光、“老法师”样的投资客对同伴低语：“鹿都项目有两个参照：一是联洋大拇指广场，二是南方商城。相比之下，更像南方商城。” 投资者各有打算 九号广场、鹿都广场……在“非常通货膨胀”的时代，仅凭可售型商铺的“可售”二字