江苏·南京201年上半年房地产市场报告-three.docVIP

南京楼市2013年上半年运行报告 上半年量价齐涨高烧不断 下半年供应成交稳中有升 常州博思堂房地产投资咨询影响公司 2013年6月7 目录 一、政策总体情况 5 （一）大市政策 5 （二）市场走向 5 二、上半年市场份额与市场排名 6 （一）全市开发企业销售排名 6 （二）在售楼盘上半年销售前十排名 7 三、全市房地产市场情况 8 （一）土地市场 8 （二）商品房市场 9 1.全市成交走势 10 2.全市住宅成交走势 11 3.全市住宅板块成交结构 12 3.商业类物业 13 4.办公类物业 13 五、各板块楼盘销售TOP5 14 （一）各板块住宅楼盘销售TOP5 14 （二）全市别墅/办公/商业楼盘销售TOP5 14 六、上半年市场总结 14 一、政策总体情况 （一）大市政策 （二）市场走向 房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期 上半年“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调。 ??首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，相信到年底，大多数城市的房价控制目标都能“圆满完成”； 其次，将典型城市近年公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅比较，不难发现房价其实一直都在控制之中。如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市同样如此； 总结，以统计局商品房均价数据为基准，则大多数城市房价控制目标的达成压力不大，但这样的数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。 二、上半年市场份额与市场排名 （一）全市开发企业销售排名 在开发企业销售金额10强的榜单中，本土房企苏宁环球继续领跑，只不过去年紧随其后的中海、保利完成“易主”，在售项目更多的保利借此升至亚军位置，同时去年同期的第四名金地被万科所取代。 随着多家外来大牌都玩起多盘联动，苏宁环球的领先优势正被逐渐缩小。　　而在开发企业面积10强中，只有4家企业依靠单盘主导，其中3家在排名榜单末三位，而排名前七的企业中有6家凭借多盘联动致胜。　　排名靠前的企业，目前在售项目众多，如榜首的苏宁环球销售楼盘数目达到8个，而排名靠后的企业项目个数普遍较少。不过，笔者调查发现，苏宁环球目前在售的8家楼盘中有多家老盘在售车库现象，真正处于“卖房”状态的仅有超级大盘天润城和威尼斯水城两家。　　而紧随苏宁环球之后的外来大亨保利、中海及万科今年都将迎来新项目亮相。在4个纯新盘年内上市的情况，保利地产今年年底将实现8盘联动，全国性品牌房企的多盘联动或将进一步蚕食本土房企的微弱优势。　　此外，专注于单一产品虽然也能取得不错的销售业绩，如万达的商业办公，华润和海峡城的中高端改善住宅。但目前来看，具有更丰富产品类型的企业无疑更具竞争力，销售业绩更为突出。例如领跑榜单的苏宁环球、保利、中海基本都涉及了刚需、中端改善以及高端改善。 在售楼盘上半年销售前十排名 上半年，江北刚需盘抢房和河西豪宅走热成为各自板块的缩影，回归数据层面，两大板块均以压倒性的优势“称霸”楼盘销售面积和金额前十强。 在2013上半年单个项目销售面积10强的榜单中，威尼斯水城和旭日上城组成的桥北组团携手六合大盘荣盛龙湖半岛入主前三，总销售面积达39.89万㎡，领先优势明显。 剩余的7个席位中，江北盘天润城、新城香溢紫郡以及中海万锦熙岸也顺利入围，刚需房源供应不足的江宁仅保利梧桐语和万科金域蓝湾入榜。 　　“两江”唱独角戏的现象在销售金额10强得到反转，华润悦府、海峡城以及中海凤凰熙岸所组成河西改善组团包揽销售金额前三，4月首次亮相莱蒙水榭春天凭借多次热销挤进榜单。 大户型、高单价让河西赢得金额榜单“主动权”。 三、全市房地产市场情况 （一）土地市场 2013上半年，在屡屡见证“地王”的环境下，国土局在总量上大获丰收，47幅成交地块，实际出让总面积207.2万㎡，轻松完成年度400万㎡任务的半数。高总价、高单价地频繁现身让国土局揽下307.1亿的成交总额，同比去年上半年131.6亿元大涨133.3%，半年数据比起2012全年358亿的总额只差51亿。 时间 出让地块数量 成交地块 底价成交 溢价成交 流拍地块 2010年上半年 22 22 8 14 0 2011年上半年 30 29 19 10 1 2012年上半年 26 26 19 7 0 2013年上半年 47