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论集团房地产企业市场开发工作管理 【摘要】本文通过论述集团房地产企业市场开发工作的部门管理职责、人员岗位设置和职能定位，希望提供一个可供参考的包括职能定位、责权划分在内的房地产公司市场开发部门设置样本。 【关键词】集团、房地产、管理、职能 市场开发部，也称其为前期发展部、市场发展部、业务拓展部或投资发展部。笔者所在的房地产企业的市场开发部定位为“获取土地”的部门。本文将着重论述市场开发的职能，并将管理流程贯穿其中。 1.搜集分析信息的职能 1.1关于政策信息 政策信息包括政府关于土地出让、金融和经济调控、房地产相关税收和销售等领域的各项规定，特别是经济风向和金融杠杆对行业走势影响举足轻重，作为“拿地”部门，在哪开发、开发什么物业，这些问题不可避免地受到政策导向的影响。 1.2关于市场信息 房地产市场信息主要是指销售数据，包括销售项目的面积、价格、去化速度，持有项目的租金、租售比、空置率等，既有宏观整体市场数据走向，也有微观可比项目的数据。 1.3关于土地信息 土地信息的搜集，可从各地政府的国土资源局的土地储备中心官方网站上找到，以北京市为例，北京市国土资源（http：///default.aspx）的土地管理频道下有土地交易信息查询，可以下载出让公告、交易结果，可以查询即将入市的地块和正在交易的地块。通过土地推出量、成交量、成交价格的分析，可以预测目标土地的获取价格，为决策层决定价格区间提供依据。 1.4数据分析的必要性 数据分析应该是土地获取部门最重要、且持之以恒的工作，其可以量化，通过分析数据，及时了解行业走向，为企业制定短期、中期和长期的投资方向提供数据依据。 现在有专门公司进行数据搜集和分析，简化了实地采集第一手资料的过程，但是开发部门依然需要对已有数据进行筛选、分类、分析，为本企业所用，结合企业优劣势。 数据分析是可行性研究报告的重要组成部分，是推导项目定位的重要依据，是经济测算的假设基础，是市场比较法的数据来源，没有了数据分析，一切可行性研究皆沦为空谈和虚假，只有建立在真实可靠的数据和分析比较基础上的结论，才是科学可依的。 2.项目调研与论证的职能 2.1项目调研 在项目初期，组织以市场、营销、成本、设计和项目管理为团队的工作组，对项目进行实地调研，调研范围包括，地块本身、周边市场、当地政策等内容，项目调研的目的是为项目论证提供依据。 2.2项目论证-可行性研究报告 常用的项目论证方式就是可行性研究报告。一般可行性研究报告分为10大部分：项目概况、房地产市场及土地市场、项目运作方式、项目优劣势分析、项目定位、概念规划设计、融资方案、经济测算、法律等风险分析、拿地建议。 项目概况主要包括项目位置、项目指标（面积、容积率、用地性质）、地块现状、项目交通情况、周边教育商业等配套设施。 房地产及土地市场分析，主要是项目所在城市及区域的整体房地产和土地市场分析，及具有可比性的项目和土地项目分析。房地产市场分析是通过近几年的市场在售项目的销售金额、面积等数据，分析城市和区域的房地产发展趋势，预测项目未来销售情况；土地市场分析是通过近几年土地成交面积和金额等数据、政府推地情况，预测合理的土地项目获取价格。 项目运作方式主要是分析收购、合作等除招拍挂获取项目以外的特殊土地取得方式的运作方式，包括取得的方式、合作方式、如何经营等，运作方式的确定影响到后面经济测算的假设条件。 项目优劣势分析主要是指SWOT的分析，是确定项目是否符合企业拿地意向的条件之一，并且提供规避风险和劣势的方法。 项目定位和项目概念规划设计从之前的分析中引导出来的，对项目进一步的落地。定位由公司营销团队从形象定位、产品定位、价格定位几个方面提出，在项目定位前置的要求下，可研阶段要确定项目物业配比、户型配比、各户型面积、开盘价格、销售增长率、去化率；自持物业要确定运营和经营模式。规划设计由设计团队从楼座排列方案、日照分析、地下车库和人防等面积配比等方面做出最优的设计。 融资方案在当前的房地产市场中显得越发重要起来，其原因是国内的房地产行业从单一的银行抵押贷款发展到目前多渠道融资，特别利用股权债权的基金和信托融资，现在又随着混合所有制的兴起，民间资本越来愈多的被房地产行业利用起来。 经济测算是在上面各种假设条件之下，对项目做得模拟运行可行性测算，通过经济测算得出项目的成本、投资、收入等，算出项目的盈利水平，一般招拍挂项目的经济测算要进行敏感性分析在不同土地成本下的盈利能力。每个公司有自身的考察指标，一般包括净利润和自有资金盈利能力、全投资内部收益率等。 除通过市场出让获取的项目以外，通过收购、合作等方式取得的项目还需进行法律风险分析，包括财务、法律等尽职调查结果。 根据以上9大板块的分析，最终开发人员会给出是否获取土地或如何获取土地的建议方案，用于集团层面的投资决策