估价案例常见错误178例.docVIP

土地估价报告的试题 , 一般是给出一个有 40 个错漏的土地估价技术报告 , 让考生挑出有错误的地方 , 一般答到 20个都可以拿较高的分 数 , 但是 , 要想做好指错题 , 还是必须掌握一定的方法。 1. 要快速浏览报告 .注意训练自已的阅读速度 , 不要让阅读的时间耽误了做题时间。平时要注意好常见问题发生的地方 .胸有成竹地有针对性的看 , 次要的套话可以带过 .这样节省时间 . 2. 把握关键点 .要熟悉标准的报告的规范模式和基本要求 , 以及几大估价方法的选用、计算公式、参数的选取、每一中间步骤的计算等 , 对容易出错的地方要心中有底。 3. 回答要简洁而有条理。要指出错在哪里和为什么错 , 这 2 部分内容缺一不可 .考试中报告实际存在的错误比要求找到的错误还要多很多 , 所以找全相对来说不难。这样 , 更应该注意将错误找对 , 并把原因说清楚。 4. 按报告的先后顺序把错误编好序号逐一列出 . 可以先在试卷报告中找出错误做个简单标记 , 最后一起编号 , 写在答题纸上 。 第一部分?? 总述 1、只写了“ 第一部分” ，未在后面写 “总述”； ?一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告] 2、估价项目名称不明确，缺评估目的或缺价格类型； 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等] 3、委托估价方不应为×××公司，应为××部门； 三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等] 四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等] 包括：1、为什么评估；2、谁委托评估；3、应用方向。 4、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ； 5、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ； 6、估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告； 五、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等] 7、估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即城镇土地估价规程； 8、估价依据中，引用的法规名称不正确，如《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地法》应为《中华人民共和国土地管理法》； 9、估价依据中，应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件作为报告规范格式； 10、估价依据中， 缺少估价对象土地证书或权属证明 ； 11、估价依据中，“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些； 六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为×××年××月××日] 12、估价期日非具体时点 无 “ 日 ” ； 13、估价基准日与估价日期顺序错误； 七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 14、估价日期中 , 未注明估价的截止日期； 八、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据，土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或包括其他内容）价格] 包括：基准日；土地用途（实际、设定）；开发程度（实际、设定）；利用条件（现状、规划）；土地使用年期（实际、设定）；土地使用权价格类型。 15、地价定义不清楚 ，未明确宗地设定用途、利用条件、年期、权利、土地开发程度等内容； 16、地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格； 17、地价定义中 , 未说明评估基准日的设定； 九、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价。] 18、估价结果中，缺少楼面地价，无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕； 19、缺少《估价结果一