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我国房产税征收试点问题研究 　　【摘要】自2011年重庆和上海率先开展房产税试点以来，到2014.12.11“房产税试点扩围止步，将拓宽为房地产税。”证明目前我国房产税征收存在问题。本文通过对试点城市重庆、上海征收房产税的方式方法和现状的研究，分析了现阶段房产税征收存在的问题，寻其对策，并参考美国――西方房产税制最完善国家的税收制度，从而希望对之后房地产税的立法也有一定的帮助。 　　【关键词】房产税；试点问题；征收方式 　　1.房产税相关定义 　　1.1 房产税的含义和作用 　　房产税是以房产为征税对象，依据房屋的计税余值或者房屋的租金收入向房屋的产权所有人征收的一种财产税。是税收体系中一种重要的财产税，是房地产税收中的一个基本税种。 　　拥有“楼市第一税”圣名的房产税其主要作用分别是：抑制房价过快增长，增加政府财政收入以及调整我国住房市场结构。 　　1.2 房产税的征收现状 　　1.2.1抑制房价过快增长作用未显现 　　对比近五年来，两试点城市商品住宅成交均价的价格及其变化幅度。2011年房产税在两地开始试点，当年上海商品住宅成交均价小幅上涨，较去年同比增长1.44个百分点；重庆市则呈现大幅增长趋势，较去年同比增长7.95个百分点。纵观两地试点四年来成交均价皆为上涨趋势，重庆均价尽管有涨有跌，但最终于2013年突破7000元；上海市更是一路上涨，2014年创下涨幅新高，同比增长12.36个百分点。不由得让人疑惑，其中房产税的价值在哪里？ 　　1.2.2偏离了成为地方主要税种、增加地方收入的初衷 　　2011年房产税沪渝两地试点启动，第一年重庆勉强取得一亿元的房产税收入并且实际征收额比这个数据还要小，上海市2011年-2014年数据显示，上海每年房产税收入占地方财政收入的比例无太大变化，基本都在0.64%左右。作为一项政府大力推广的地方税主要税种，在地方财政收入中的比例在这试点的四年中没有一次超过1%，税收收入如此之小似乎偏离了试点之初使其成为地方主要税种、增加地方税收收入的作用。 　　2.房产税试点情况不乐观的原因分析 　　2.1房产税税基过于狭窄 　　房产税改革的基本内容就是将居民个人非经营用房纳入征收范围，关于征收范围的争议主要集中于是否应该把存量房和农村房产纳入征税范围中。首先，对于存量房，沪渝两地在改革方案上有不同的处理。重庆试点包括存量房，而上海试点未将存量房纳入征税范围。但不管是上海的“增量房”方案，还是重庆的“高档房”方案，房产税的征收对象仅仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房）。对于之前普通存量住宅，两市均没有纳入征收范围，税基十分狭隘。再加上免税面积过大，上海免税面积为人均60平方米，重庆采取按每户抵扣180平方米免税面积（高档房抵扣100平方米），导致房产税更多停留在政策层面，实际执行情况不理想。 　　不仅如此《中华人民共和国房产税暂行条例》还规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，对农村地块不予以征收，税基一减再减。 　　2.2政府征收成本巨大 　　现行房产税的征收成本很高，从税的性价比来说，效率很低。税收的征管成本包括税务局人员的工资、办公的开销、固定资产的购置以及部分研究经费。一地级市的国家税务局的税收成本是8.87%，如果加上基建成本，税收经费占税收收入的比重是13.14%。而另一个地级市地方税务局征收经费达19.29%。一些研究人员在更低的层级（区县级）的调研发现，税收成本占到税收收入的26%，一些地区征税成本更达到50%。房产税与企业税收不同，企业税收可以强制征管，但是房产税面向个人，即使不交房产税，税务人员也无计可施，唯一办法只能挨家挨户去征收。有新闻表示“重庆某税务局所所长为向一名别墅所有者征收房产税，亲自去机场接这位不常住重庆的别墅业主，房产税征收难度之大、成本之高可见一斑。” 　　2.3 被征税人规避税费 　　按2011年1月27日出台的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》规定，从2011年1月28日起，对于重庆主城九区个人新购的高档住房开征房产税。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。政策一出便有新闻报道“9941元！开发商的‘定价红线’？”。这9941元/平方米就是2009、2010年两年来重庆房产均价的两倍。开发商为了避免买房者对房产税感到压力而降低购买力，便在定价方面死守9941这条红线。上海的部分楼盘也在2011年推出了“买房即送五年房产税”来缓解群众对征税的抵触情绪。 　　以上的两种情况算间接调控了房价，而有些开发商特意打政策的“擦边球”。重庆征收模式针对别墅等高档住房，政府对别墅的定义是跃层高6米，开发商就建成