加州枫景项目营销建议2009610.docVIP

城东·加州枫景项目 市场及营销建议 谨呈：惠升置业有限公司/常州富士房地产开发有限公司 常州锐博策动房地产咨询有限公司供稿 2009年6月日 一、2009年城东板块的市政建设愿景 1、市政建设－“五个一”工程的实施 A：打通一条路――五一路年底全面通车。 B：整治一条河――常丰河整治清理计划完成。 C：改造一个区――工房区全面改造计划实施。 D：建设一个公园――丁塘港湿地公园。 E：新建一个站――城际铁路戚墅堰站开始建设。 2、“三点三线”工程的启动 三点：1、即城际铁路戚墅堰站广场为核心的交通枢纽 2、以万都义乌小商品城为核心的小商品集散中心 3、以丁塘港湿地公园、煤灰湖为核心的主题文化休闲中心 三线：1、东方大道的全线贯通（已经完成） 2、五一路的全线贯通 3、潞横路一线的改造计划（逐步实施） 二、2009年城东板块的经济指标预期（信息来自2009年2月常州日报记者对戚墅堰区区委书记蔡骏的专访） 预计，2009年城东板块的预期目标为GDP增长15％以上，力争达到20％。人均GDP突破10000美元；财政一般预算收入增长12％以上，力争达到15％；全社会固定资产投入和工业投入增长20％以上，完成实际到帐外资6000万美元。 三、总结 2009年城东板块的发展速度很快，其中： BRT2号线的通车（加强了和常州主城区的联系，改善区域外部交通） 万都义务小商品市场一期开市和二期的动工（促使新的CBD诞生） 东方大道的通车（区域交通动线更加便捷） 丁塘港湿地公园的建设（增加了城东板块的人居氛围） 刘国钧职校的搬迁（给房地产市场带来更多的准客源） 以上这些市政变化对城东板块房地产市场的影响较大，一方面增加了城东板块人居氛围，另一方面对整个城东的板块效应的形成起到了推动作用，使越来越多的购房者认可城东板块的发展，认可城东板块的潜在人居（投资）价值。 城东房地产市场分析 锐博感言： 记得2006年之前，笔者在以往的报告中经常把常州分为四个板块：市区、新北、湖塘、城西。而2007年后才添加了城东板块，可见，城东曾经是被业内人士忽视的区域……。 探究城东板块的崛起就不得不再次谈到常州“一体两翼”的规划总纲，即第一步，以市中心为“体”，以新北区和湖塘片区为“翼”；第二步以市中心，新北、湖塘为“体”，城西板块和城东板块为“翼”最终实现大常州的发展战略！ 可见常州的发展有着既定步骤——要等到南北翼“丰满”以后才会重点着力发展东西“翼”。 城东板块，就是在新北区余量难去；湖塘板块竞争骤起的市场环境下，以加州枫景和公园一号为“先锋军”，兴起的。 一、城东板块的区域划分 按照传统的以路、河为界，将城东板块的房地产竞争区域按如下划分： 以丽华路、青龙路以东划定城东板块的范围 潞城片区在售个案（总计4个）：新城公园壹号、加州枫景、园城豪景、东方福郡。 青洋路龙城大道交汇片区在售个案（总计2个）：名桂坊、水晶城。 丽华路片区在售个案（总计2个）： 东城明居、蔷薇佳园。 城东板块在售个案总计8个，其中09年无新推个案，08年新推个案3个。 具体个案竞争格局见下图： 注：绿色部分为08年入市个案。 二、城东板块房地产市场供求分析 1、月度市场供应量分析（供） 城东板块月度推案走势图（万平方米） 08年城东板块入市项目推案时间段主要集中在2-9月份。其中新推个案有东城明居、名桂坊、园城豪景、东方福郡、水晶城，老案新推有新城·公园壹号、蔷薇佳园，2008年度城东板块共计推案15.63万㎡。 而09年1-4月无新推案量，09年5月份水晶城和东城明居共推出了3.04万㎡新体量，分别为2.6万㎡和0.44万㎡。 2、各区域推案量分析 城东板块区域推案统计 城东板块各片区推案统计表 片区 推案量 （万㎡） 比例 （%） 在售个案（个） 个案新推案量（万㎡） 潞城片区 6.65 35.6 4 1.66 天宁开发区片区 7.36 39.4 2 3.68 丽华路片区 4.66 25 2 2.33 总计 18.67 100 8 1.6 2008年城东板块共计推案15.63万㎡，在售个案共计8个。潞城片区推案量为6.65万㎡，为三大片区最高，占到板块总推案量的52.5%，其中天宁开发区片区区域个案均推案量为2.38万㎡，为各片区最高，由于名桂坊﹑水晶城的推出使城东片区的房地产供应区域有所扩大。 2009年潞城片区到目前为止无新案量推出，但东方福郡的2#和4#正在蓄客中，预计6月底推出。天